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小編有話：房子始終是一個家庭的根本，看看房主及買房又賣房的換房經歷就可以看出，有房子買賣也不容易，房屋交易學問多，很多教訓只有經歷過的人才深有體會，一起來說一說你在買賣房產的過程中曾經吸取過什么樣的教訓？

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這一年多來，一直為房子的事情揪心，沒少失眠，現在終于是塵埃落定了，剛剛收了房。趁著現在媽網的活動，趕緊把自己的心酸歷程和媽媽們分享一下。一方面是回顧過去，總結經驗，另一方面是吸取教訓，以史為鑒。我的買房經歷大致分為這么幾個過程：
) ^) Z5 i6 E4 I$ z1、第一套房：. N, h2 M' Q" j
2005年，剛好路過北四環外，看見一個廣告被吸引了，就拉著當時的男朋友現在的老公是看房，也就是看了周邊兩三個樓盤就倉促定了一套開間。沒什么理由，就是因為當時只有幾萬元的首付，沒什么考慮的空間。我們在這個房子里面結婚，生活了三年，直到懷孕了父母來照顧住不下才搬出單位旁邊租房子住。自己的房子也出租，過著以租養租的生活，倒也方便。這期間一有錢，我就還房貸。我不喜歡欠債的感覺。現在想來很后悔，當時要有點理財想法和膽量的話，再投資一套房產，現在何至于這么緊張啊，生活肯定也會發展大的不同。人啦，始終跑不出自己的命。. `  O" _0 f) V4 U+ D
2、醞釀二套：: ]3 w3 t8 b" Q% d
2012年夏，在我父母的擔心催促中，在房價高漲的壓力下，我頂不住開始琢磨換房的事情。但是和老公卻始終不能達成一致想法。我一說買，他就說房價馬上降；我說賣一買一，他說不如兩套小的租金高。我其實是很居家很膽小的人，他一這么說我也舉棋不定了。跟他吵過鬧過，但是日子還得過呀。下半年，我自己在網上看房，只看見房價漲，親自去看也就是三四次。看的都是四環內四五十平總價在200萬以下的房子。那時候已經二套首付60%了，一方面我們的資金還是很緊張，一想到要借幾十萬就縮回來了，另一方面一兩百萬買這么個破房子實在也狠不下心來。沒有老公的支持，我一個女人哪里敢做主，咱也不懂。
3 s+ b2 [! p/ B9 E' R3、搶房失敗：
, Y* G- v# y; L到2012年底一天，硬拉著老公去北四環安慧北里看房，剛好等到下午新出一套房。塔樓高層東南角，回遷房，60平總價210萬左右。那看房的人啊確實絡繹不絕。剛出一小時，就有人交了意向金，相當瘋狂。算來算去咬咬牙借點錢也差不太多，老公也同意了。當晚就和房東見面，非常誠懇，但是房東要款很急，根本不管我們的誠意，我們最終還是沒敢簽約。第二天，中介說房子被別人簽了。也就是這次的搶房經歷讓我下一次買房變得瘋狂。
7 b9 r& c6 D+ a, u, i4、換房記：  ]6 J# G0 o' b) N% R1 H# z
這將是我下面要重點論述的部分。絕對是部血淚史。+ U. h+ @' n5 |

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房屋買賣簽約經驗教訓：) K. @/ B9 |# j! u
1、看房不要太著急，越慢越細致越好，不要怕麻煩中介和業主，畢竟幾百萬的買賣。中意房子，不要表現出來，盡量挑毛病。防止業主內心膨脹。. ]/ ?% H; g7 S$ p
2、一定要問清楚業主賣房原因，了解其婚姻狀況。滿五唯一房子出售多半是換房或者離婚。遇上離婚的情況就務必要小心謹慎了，往后可能會有很多想不到的麻煩事，小事也會變大事變麻煩。3 H) M, e6 B  \
3、跟業主見面、簽合同的時候，一定要堅持自己的利益，不要服軟一副好欺負的樣子，最好是請有經驗的朋友陪同。簽約過程通常會很長，一定要沉得住氣，做好與中介、業主斗智斗勇的準備。; I# N) p) c$ h7 e" C
4、合同約定越細越好，不要怕繁瑣，比如房屋交割時要留存的家具家電數量、品牌。現在有些人看上去人模人樣口頭答應的很好，到時就翻臉不認賬簡直就是衣冠禽獸。
+ Q: o+ E+ A1 O3 l5、中介費盡量談，不給少就不簽了。要讓中介有這種壓力，他才會給你優惠。但是太低的話，中介就寧可不做這單生意了。一般現在中介費都要求先交，不然不給你走下面的程序。房子好賣的時候，中介費比較難談。還有，一定要找有經驗、能干的中介，你在跟他交談的時候能夠感覺出來，這樣可以給你少去很多操心。
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賣房記：/ g: |6 P0 I+ \
三月初買房一簽約，就馬上著手賣房，就為了盡快交買房的首付款。這時候心理素質不好的弊病就顯露無遺了。每天都在擔心怕賣不出去、怕賣不起價錢。三月份本是成交的高峰期，但是不知道為什么原小區中下旬看房的人少卻很少，我越來越著急了，自己也四處發布售房消息，天天給中介打電話，一會兒裝賣家一會兒裝買家，就是為了了解真實情況。但是從中介口里怎么可能得知真相呢。到月底的時候幾乎要崩潰了，整宿睡不著覺。就這樣，終于有一個有意向的，標價205的房子，190就成交，我還幫她交了2萬多中介費，家具家電一樣不動。雖然買家本人傻大姐一個，但是她帶的朋友確實很厲害，砍價簽約維權都很有經驗。雖然心有不甘，雖然知道賣低了，但是身體和心理真是扛不起了，我認輸了。先買后賣的壓力其實也蠻大的，在交易中處于被動地位。# T# L2 ]& w% P  u' O! x! R  U
偏偏資格審核下來差了一天，三月底開始北京凍結網簽，公積金政策發生變化。我賣一買一也算二套了，首付60%，利息還1.1倍。國家一紙文件，老百姓幾十萬就出去了，還欲罷不能。毀約也得交幾十萬違約金，真心傷不起。跟著一批已網簽未批貸的人維權，但是沒去現場，因為咱不具備條件啊，雖然簽了書面合同但是未經網簽，根本不可能被保護。果然最后維權的結果就是4月7日出臺的公積金新政，3月底前已網簽的還按舊政策，我不幸成為新政的受害者。
4 c% \9 f1 d9 u: w) A4 C/ P, F催著資格審核，網簽，貸款，批貸，過戶，房款.....恨不得所有手續都第一時間進行。但是我們還是在過戶后一個多月才收到商業貸款部分，距離簽約大概過去了三個月的時間。
$ C/ x8 C! w* c買家是個大齡剩女，大大咧咧，倒也直爽。我和買家也在這個交易的過程中成為了朋友，在買房過程中受到委屈就跟她吐槽，甚至她每次帶來一起辦理手續的朋友也都挺喜歡我的性格，網上有個名詞叫做天使賣家，我覺得挺適合我的，講誠信不騙人，待人真誠。原房子6月份過戶，現在房子十月份已經漲了大概二三十萬了。) F! t$ @1 Z# x8 C
另外再次感謝我的租戶，人很好，一直把我的房子保護的很好，比我自己住的時候還干凈。而且配合看房，有時候甚至請假回來配合中介看房，讓我十分感動，真心過意不去。1 b- \, Q- j: `# i3 `

聽見花開J

都是心酸啊！

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買房記：
/ ^( Y, n( p  d  H. L話說看房沒五分鐘，第二天就簽約，賣方還同意給我們五個月時間賣以前的房子，照說應該挺順利的，但是往往就是這樣麻痹了神經，太相信人，容易疏忽大意。當時買家含糊地說出國、去外地...所以才賣滿五唯一的房子。我們就真相信了，同意了自行交割，說好家具家電都留給我們，于是就只簡單得寫了幾樣家具家電。心里想著這些舊東西反正他們也搬不走，人家出國的人了哪里還稀罕這些破家具家電啊。還有幾樣別的事情也都是口頭協商同意了，我覺得雙方都是講誠信守信用的人，合同不過是種形式而已。誰知道真履行手續的時候，那女的就振振有詞了，什么都必須按照合同來。我們說我們的房子已經賣了，只等著銀行放款。你們先去解抵押，哪怕我們給你們解抵押的錢。她就是不同意，理由讓人覺得可笑，非得收齊全部首付款。她一較勁我們也起疑心了，雙方僵持不下。這時候她才告訴中介其實買家是離婚的。可她還堅持不肯給我們看離婚協議之類的證明，要知道房子是男的名字，幾百萬全部打到女方名下。我們當時承擔了極大的風險真不知道怎么辦啊。后來沒辦法，雙方協商，還是男的同意把房產證抵押在中介那里，我們付齊全部首付款，并保證配合我們繼續下面的程序。就這樣，7月份一聲令下，計稅價格提高，我們又多交了好幾千的稅。最可氣是房屋交割的時候，合同里寫的東西倒真一樣不差留下了，只寫了床所以她搬走了床頭柜，只寫了沙發她就搬走了茶幾，電視機換了一個老式的。更缺德的是連晾衣桿、衣柜配件之類的，能拆的全拆了。在物業交割完畢后，那女的竟然手里還有鑰匙，又開門上樓對房間進行了二次掃蕩。剛開始我看她對她女兒挺耐心的，我想好媽媽的人品差不到哪里去吧，就放松了警惕，大家都憑良心講誠信。誰料到，你都難以想象一個150的孤兒寡母能干出這么刻薄的事情，真是把家里搬得一干二凈的,關鍵是損人不利已啊。10號我們去打掃了衛生，還是請人做的保潔，結果我和老公回來都相繼起了一身紅包。
; H3 Y* D- s% N" i8 e5 O5 Y幾點教訓：0 [( r3 b$ c. p1 x& N! u6 F
1、關于房款支付。最好是資金托管或者監管。自行交割的風險很大。我們當時就覺得買家挺通情達理的，錢遲早要給的，就同意自行交割了。誰知道后面看上去是一點小事做起來卻相當為難。
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芹菜小汐

樓主文筆真好，看的我都心里一陣慌。。。感覺我和樓主是一類人，一般都是相信別人是善的，就是這樣，就總是吃虧
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xmz1229

回復 芹菜小汐 的帖子
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; D  Y% M% n5 `& H謝謝夸獎，我覺得寫得很混亂。跟這幾個月經過的心路歷程相比，真是不足一毛。

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到了10月份，終于房子交割了，換房在曲折中成功，背了80萬的貸款，這輩子注定做房奴，用一句話來形容這次換房經歷就是：
4 Y4 v' I# P  c( @' ?# L天使賣家遭遇極品賣家。
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xmz1229

購房流程：（朝陽區）9 n# U$ q8 G$ o6 D, K
賣了個房，買了個房，我感覺自己比中介明白多了，好多事情都是我催著中介去辦。簡單介紹下朝陽區的二手房買賣流程：
8 {6 b: i7 v5 ]: V# a3 t# h+ Y1、看房：比較小區環境、配套設施、位置戶型、裝修、......
. r# O1 _- L6 j& j2、商談：買賣雙方就細節問題商談，比如：房款交付方式、期限、物業交割等等。房子有抵押的，買家最好要求賣家先解抵押。0 M) g/ q3 D4 D1 x$ L, p1 A
3、簽約：雙方商談好以后，簽約就是個手續，通常是商談、簽約、交定金一起做，時間會很長。雙方都會為自己利益據理力爭，最終會以弱勢方投降終結。我的教訓就是簽約之前一定要查看證件：房產證、身份證、結婚證等。碰上離婚的情況，小事也會變大事，買家夾在中間寸步難行。當然比合同更重要的還是雙方的人格和信用。
# h9 e& @8 o! r+ B4、購房資格審核：中介會指導，買家提供相關資料。! Q8 e$ K2 T0 Z+ `8 X+ F( g7 a0 _
5、網簽：一般委托中介做就可以了，雙方可以不出面。通常這個時候付齊首付。
$ J" t* b3 p: [6 Y7 X3 s. T1 i6、申請貸款：我們走的公積金貸款，從申請到批貸大概兩周時間。具體政策可參考2013.4.7北京公積金新政，官網上有。) s6 b+ A( |0 [4 e" q$ n
7、過戶：朝陽區是每周五網上預約過戶時間。過戶的時候其實只是批貸，還沒有正式放款給賣家。7 W# l$ H" O7 ?$ _
8、放款給賣家：一般是在過戶后十個工作日。放款日的次月起開始還貸。6 D1 e+ K+ d- X" B% t+ M) c
9、物業交割：交付鑰匙、物業更名、有線電視過戶等等。
# t$ J% U) y& y5 d大致就是這樣了。) M, B5 q+ k$ T

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chench媽

回復 xmz1229 的帖子
+ V) f- g7 t  |8 n4 d, v
2 Z% a9 h+ A- c最后幾點總結的真好！可惜現在公積金貸款沒上半年那么寬松了

小樹的草窩

回復 xmz1229 的帖子
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' i( h% h: A# R0 I" f8 X也是，有時候還是需要白紙黑之來保障自己的，不然太容易吃虧了. o! R  b% x# A( Z

htmhm

買房記：
3 H5 w' V5 A3 z6 `話說看房沒五分鐘，第二天就簽約，賣方還同意給我們五個月時間賣以前的房子，照說應該挺順利的， ...

一定要細心，各方面都提防，深有同感啊。不過我們還沒買呃。

方熙媽

回復 xmz1229 的帖子5 c. }; Y9 _9 a! L8 B7 [) h
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看到lz說業主把能拆的就拆，就想起我們買第一套二手房時的情景，業主也是說要出國，可是搬進去時我們都驚呆了，房子里只剩暖氣和座便，洗臉盆沒拆，其他的一干二凈啊，本來買了房子之后手里就剩幾千塊了，根本就承擔不起裝修，想先收拾一下，湊活著住一段時間的。結果很無奈啊

stargate09

路過看看 賣房買房都夠折騰人了

terytai

恭喜lz換房成功，雖然過程艱辛，結果是好的足以**了。

xiaomao1120

好長啊。不過艱辛程度，這幾年折騰過房的都很辛酸的表示理解。。。。

煮婦妞媽

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, w; u0 w9 U7 Z我第二套買的早，09年就入手了，一直想賣換套大的，現在也不敢想了，一是價格太高，二是沒有太合適的，就先租著吧，這樣我一月還能掙點

xmz1229

回復 煮婦妞媽 的帖子. ]9 }$ R1 Q/ t  w' h# D$ T

/ u; T9 T: s* ?* b; H房價確實漲瘋了。換房的還有可能，買第一套的壓力最大。我總覺得不會一直這樣瘋漲下去，不然要怎樣國泰民安呀