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寫個長貼，各位慢慢看吧
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- G; k1 T5 g4 ^剛需理由，換房原因：: s; g2 q0 i# G) W* ^
因為住在天通苑，戶口也在這，這里的教育問題大家都清楚哈，沒有小學中學。。。
2 P% \2 d/ y5 y9 @6 b  a) Q5 ^孩子兩歲了，上學問題出來了，買學區房，但經濟條件很一般，基本沒有存款，親戚也借不到，名下也只有現住的一套房
5 o9 J, B* G# \$ [8 U% [要想買房，只能賣掉現在住的這套，也就是屬于換房的剛需吧$ |! \  C7 @6 L/ B& O

3 A. _4 h  |% w$ ]分工：
2 t( F; @* p3 R) A$ B賣房：我操作，因為我全職帶孩子，方便讓客戶來看房
' e+ V) s. Q* j; n; s2 k0 Z$ }) r* n' |買房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房8 F( y. W; c& @* y' e# F5 `
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賣房要求：事先去了幾個大中介，咨詢售價，比較后，在中介開價的基礎上加了幾萬9 y/ j: J! a! R' c) X. _8 v
                 因為是換房，要求手續辦的快點，要求買方只能全款或者是商貸! ^1 y% @4 ^! R8 e" j! h9 v5 X
買房要求：要能上學，好學校買不起，買個一般的吧，又要離上班不太遠，基本鎖定東城西城的北方向
6 z/ `& C4 Z! l                  大戶型買不起，至少要求一居吧( M# R8 \' k" l* l2 ]
                  但很重要的一點，因為是換房，而且帶著孩子不方便裝修，所以要求是精裝修的，能直接擰包入住的
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1 a+ E. P4 a" g' O最后的成交結果：, y$ T1 E0 j, \+ I9 u
賣房時間：2013年2月18日晚上11點，過戶時間：3月19日
5 }" s0 A" X. w! L! o  o8 l/ [買方時間：2013年2月19日晚上7點    過戶時間：4月7日/ E4 F! Z: h- i: p) ^
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1 d! W* V$ X" ^: A3 S  N賣房價格：225萬，昌平區天通苑西一區      東西向   3室1廳108平  中裝
9 f5 K0 Z0 b3 R賣房價格：335萬，西城區馬甸附近  西南向   2室1廳64平   精裝（送全套全新家具家電，有些家具連膜都沒撕開）  3 _" w& _5 r: I
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5 s( q* d/ r) ^' g8 h  \賣房日記：6 K/ h/ W* {  Y' ~0 o3 W' H& }
1、定售價
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, ^( R3 p8 \" Z% T7 W售價是多少呢，先去了鏈家和我愛我家咨詢
$ L0 \5 `+ v" A9 x得到的結果是，鏈家說能買到220W，讓我開價225W，我愛我家說，能賣到215W，讓我開價220W
* G1 l0 A9 @5 E; ?' f" ~' T最后我在中介基礎上加了3W，在鏈接報了228萬，在我愛我家報了223W! P# i/ P, y7 Z
第2天，問題來了，我又去門口一小中介問了問，說至少能賣到225萬，而且那人提醒我說，你最好要統一在各中介的報價，否則會出現很多問題，我趕緊跑到我愛我家去改價了，改成了228W* R7 ~: c" t: d; F9 p
后來果然出現了一點小問題，就是有中介問我你這是賣223W嗎, \/ {+ c, @: E: {: z8 s* y' E
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這里提醒下賣房的，要統一在各中介的報價% G3 P; t. |6 p$ B$ C# ]- w
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8 d& j' q8 j) d# a2、是否獨家代理
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雖然只在兩家中介掛房了，但幾天之內很多中介都知道了這房源，很多中介都問我是否要獨家代理
, Y: H) s9 b  _. a( e! h當時我也在媽網上發帖咨詢了相關問題，得到的答案是最好不要，因為如果出現房價大漲，獨家的話漲得很困難，中介會從中間阻攔，最后我沒選擇獨家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的過程很糾結啊，拖的時間非常長，耽誤了很多時間，在3月出新政這么揪心的條件下，不斷的催中介快點辦，最后整個過程花了45天，最少拖慢了15天，最后導致我虧損5萬多的稅費，會在后面說明
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" y3 F( m& z3 t# o$ d. _總結獨家代理優缺點：
/ n$ w1 ~6 y5 h. b+ U. l: }優點：獨家代理沒有過多的騷擾電話，能得到中介的大力推廣，能保證在規定時間內成交，如果成交不了有中介的違約金" t- f% u2 k- S  r" P- [
          當然如果要獨家代理，建議選取大中介
5 l% E- M+ o; o0 H$ Y缺點：不能在其他中介成交，導致看房的買主會少，而且聽說如果要漲價，會比較難0 M: F/ z8 b. E: E1 A6 Q
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PS：我買的這房，是鏈家的獨家代理，賣主對他們的服務還是挺滿意的，而且當初簽合同時，因為我是換房，收款時間慢，當時賣主不想賣我，最后是鏈家的店主跟賣主談了很久，最后同意賣的，這點我還是挺感激的，雖然中介費貴了點，2.7%，一分錢都不讓少。。。
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做飯去了。。。。% V3 e' e# b# R& F. {% w4 r
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孩子睡著了，繼續哈
" _5 b. Y( g" r  e8 T4 {& r3、客戶看房
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- \4 e6 [! I6 C: n, O6 @2 C因為家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避開12點-下午3點，但很少有中介遵守，這個很是郁悶，要是獨家代理的話，估計會好點，這個值得提的是，我當時在鏈家的一個叫小林的那登記的信息，每次鏈家約人看房，都得通過小林來聯系我，我同意后才能來看房，這點非常滿意，呵呵，如果在孩子睡覺時間有客戶來，小林會短信給我，問我是否合適，很溫馨O(∩_∩)O哈！
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& r# Q6 D3 l% T8 U% J( J看房其他需要注意的：
0 M4 {9 X) }  V0 D$ ~一般看到沒有意向的客戶，比如走馬觀花地看看，匆匆地就走，如果他問是否可談價，我一般說不可以
- k2 b. I8 J  z' @' _8 I. j如果還沒有看房，中介就打電話來問是否價格可談，我一般說不可以6 K; q! I( M/ e# n, E2 H
只有看房很仔細的客戶，來還價，我才答應可談，但我會說便宜的空間不大，但具體能便宜多少，我說等你確定要的時候，咱們再坐下來談，一般如果是真想買的人，他看完房后，一兩天之內一般會叫中介再聯系我的
. X% W% v8 N+ i- @2 c' W3 Q, Z2 ^這個是一個中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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* S$ [+ N7 u8 b7 ~/ n4、談價
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+ f' ?3 I; V$ K" L我這房子因為是東西朝向，看中的人還是不那么多的
* q$ W, y7 W7 W" c+ G所以達到談價這個地步的總共也就只有3家4 e" a  ]$ h* n% c

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第一家：沒還價, W$ Z) R. Q' i! p3 T5 G9 N' j
是個外地買家，想買給在北京的兒子住，跟中介談好第2天來交定金，也跟中介談好留下什么家具的細節，到最后讓中介算總費用，稅費和中介費什么的，這買家說回家去合計錢是否夠，約第2天來交定金
1 `1 O, w5 |6 b! E結果第2天說不來了，合計后，發現差20萬，不夠。。。。
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第二家：我讓出3萬，出價225W，買家要求222W，沒談攏* d0 y5 u' \: G/ J* L: _- p5 _# ^
這家來了7-8口人看房子。。。看完后當時在屋里就跟我談了很久價格，我讓了兩萬226W，買家出價220W，我不同意，走了7 X. r( x" m, ^# J) p* q$ g
過了半小時，中介來電話，讓我去店里談，說買家很有誠意' S0 M, p  Y4 `1 A0 }% q/ r: d
大冬天的傍晚，我抱著孩子去中介談，最后又讓了1W，變成225W了，買家不同意，只出價222W
% L4 X. w6 u* [* U3 N% G) g% h我不同意，不同意的價格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房賣掉了，這個時候我時間不夠去買房，買房就得拖到年后，年后政策什么樣，房價什么樣不知道，我寧愿這個最后時刻房子不賣，等過了年再說，最后沒談攏8 I; c1 D0 X2 P3 R3 z
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: x- M3 j; q2 {5 W) B5 Z  r第三家：年后大年初六來看房
5 c" y1 c; ]6 f! o- Y7 I( N看完當時就說滿意，跟我還價，同樣我讓兩萬，226萬，買家說回去商量下! [) b  b9 e7 U) q( [6 G  B
第3天后，中介來電話，約我晚上9點談，談到11點多，最后定價225萬，中介提出簽合同，沒曾想買家沒帶定金。。。。; D( Y* d" q6 u6 V, ^. Q2 c- j- _
最后再約第2天，買家要求又是晚上9點。。。累死我算了，白天帶孩子，晚上9點剛好孩子睡著，還要談這大事9 ?, y+ }  J# s( r( M2 Z, f  z, Y
簽合同，商量各種細節，最后晚上1點多完事。。# T1 ]# G2 ?0 F& A- R& O$ D

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1 O: W) D- \5 Z1 I9 G- ^# R# G5、定金
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0 O2 n- Z  n( G225W的房，沒想到買家只同意給4W的定金。。。
/ v; p5 d7 K+ ~3 b3 I" I1 k3 I這個問題，在一般賣房的是沒什么問題，但我是換房，買家只給我4萬定金，那我買房時也只能給別人4W的定金，這樣如果買我房子的人毀約，我也買不起房，我也必須違約，這樣我把收的定金剛好賠給了賣我房的房主。。。這樣算下來我才不吃虧: Y  ]" C" G0 B
但城里的房子很走俏，4W的定金根本壓不住房價的飛漲. h3 a) S) o! L
最后我對買我房子的一通死磕，最后同意給我10W的定金。。。半夜11點多，去取了10W的現金。。
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賣房日記到此為止，比較啰嗦，哈哈，文字組織能力很差，看得頭疼別怪我哦2 B& p' E5 g* ^* P5 h3 M

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/ ]" h' a+ a, K8 \買房日記+ o* \4 ]: m8 o6 u1 c
1、選中介
& ?- O* I" |; G" V大家都知道，小中介費用便宜，大中介貴，但我這人膽小，害怕被騙，最后選大中介
9 z) h+ L" j% W5 w9 A/ }0 R" U( N開始在鏈家的官網和我愛我家的官網找房源，最后比較的結果是：$ F) q& U0 O5 E  V2 ~: s& M( ?
我愛我家有點不靠譜哦，大部分的房源房價都不是最新的，要么是幾個月前的價格，要么就是已經賣掉了，他們網上的房源更新的比較慢. K  G* L, c; d! W* U6 e+ e, W7 |& h# P8 D
鏈家的房源還是比較靠譜的，一般看中的打電話過去，價格變動不大4 G2 I5 q' A1 k4 r! `1 p% Z
綜合比較，最后選擇在鏈家購買，當然中介費不讓還價，很郁悶! ~" H7 o% l' a
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2、選地點：9 ]5 Z6 \# M& @+ s: g
考慮到上班的問題，孩子上學的問題，上班離東城更近，但聽說西城教育更好
$ E- n- |2 B' R6 K5 E! @# i最后綜合地考慮，定的是東城的東北向 和西城往北的方向
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7 F; ?7 b' n2 H! H6 g3 o5 d3 C3、看房  @& X# o4 o1 B8 i2 |. B& D( l
先跑到東城的東北方向，實地考察，鎖定幾個小區，大冬天的，洋爸在外跑了一天，導致的結果是感冒1禮拜。。。- j, Z2 w! N4 v- H& W; s
每天晚上網上看房源，只要裝修稍微好點的，價格能接受的，一律打電話約看房，O(∩_∩)O~
' P4 Z! m5 D. c; _# K. w2 i先后也看中了不少房子，但都因為我這邊賣房還沒賣掉，遲遲不敢下定
2 e/ C- ]$ v* @其中中間有套房裝修價格都非常滿意，但是有個缺點，是法院拍賣房，中介一直保證沒問題，我膽小，不敢貪這便宜。。。) b5 E) B- [- `0 Y$ e

4 Y& l- M* Q6 m- F這里提醒下換房的：換房最好要先賣掉手里的，簽了賣房合同，再去簽買房合同，這樣風險小點哦
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繼續說看房哈7 H. `: y6 Y* `% ]7 C, u
2月18日，終于賣掉了房子，第2天，洋爸就跟打了雞血似的，開始到處看房，最后中介推薦了一套剛推出的新房源，也就是我買的這套房，精裝修完只住了1禮拜，然后空置兩年，送全新家具家電，這個美啊，洋爸在外面遙控我趕緊上網看房源照片，然后趕緊商量是否下定，再經過半小時的商議后，決定拿下
* x* c3 M$ x+ J( E但這套房是獨家的房源，房主要求一周只能周四和周六集體看房，今天才周2，約房主看房，房主不同意，但如果等到周四集體看房，到時候很多買主一起看，肯定會出現坐地起價的情況，最后中介對房主軟硬兼施，說買主非常有誠意，帶著定金來看房的，最后房主來了，我抱著孩子，背著昨天半夜收到的10W現金定金，打車到那，跟我老公匯合，到實地去看了后，非常滿意，立馬要求簽約
) y* v/ i" y: V% T8 ?, y簽約過程談細節時，房主反悔了，說我這是換房，整個過程太慢，要我賣的房過完戶，買的房才能開始辦手續，很耽誤時間，他拿到房款時間太長，不同意賣過我，而且已經走出中介8 f# Z5 n0 e3 E- @8 Z" o
我很失望啊啊啊 。。。。( _' B& k" t6 M5 _1 [
中介安慰我說，在這再等半小時2 j% X* m, O" U! ?
然后中介的店長出動，去攔住房主，一通思想工作。。。具體說什么不知道，我只知道說了說買主也不容易，為了孩子，大冷天帶著孩子，背著定金來的，非常有誠意買，反正最后工作做通了，繼續簽約。。
* p/ H+ ^. F0 Q  q) Y3 c. d房主雖然同意 賣給我，但也開出了條件，說房價不讓還了，然后一定要過戶了才給鑰匙，雖然他房一直空著( m$ A  _' }/ ~$ W' b1 \
我通通都答應，只要您同意賣，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8點，簽完合同7 J5 z4 S( z! V- E

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/ V; q7 \7 ?$ ~買賣房手續% F. Y7 B! k7 l* {% |+ C

( w' f; N2 q6 l# w8 g5 K9 J; b, k1、揪心的3月$ d0 t! K" U9 ~6 W
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& p7 `, ^) @3 a/ G& u5 U因為我是換房，先賣掉，再買，按理說是剛需啊，這時政策還沒出呢，2月中旬
8 v+ h0 q( |) N' i$ C. [- W9 }" V( |所以最好的方法是，賣房手續先辦，等賣房過完戶后，買房開始辦手續，這樣我就算首套了，可以低稅，還可以使用公積金貸款，很是高興
: E9 a$ Q5 P9 D) g2 X3 W& S
: M* f3 m: F& T沒想到剛過半月，3月1日來了。。。這個擔心啊，我賣的房是滿5唯一房，買家沒事，但我買的房可不是唯一，這個20%算下來是50-60萬呢，這還得了，嚇的不輕。。。
  O5 O% G. I5 k. c9 `7 K經過跟中介的一番商量后，決定不等賣房手續辦完，就先辦買房手續了，這樣我就只能算2套了，被政策深深地傷害了，多花了5W的稅費，而且2套還只能用商貸，執行1.1倍利率，損失了無數的利息。。。. @4 R; L3 W3 n0 k
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整個3月，整天提心吊膽地過日子，不知道這個細則到底哪天出來，也不知道是否會繼續被傷害。。。
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+ g( a6 A: l$ x$ G3 O6 t9 [2、買賣房手續: ^8 u* W+ @+ w  i
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( G- t7 K( t- s! a, y, E- Y賣房是在一個小中介，這個非常失敗啊，后悔啊& B( a6 Q( C8 T1 R2 k5 O4 }
小中介還是很不正規，辦手續的過程也不熟練，當然我事先要是知道可以先辦哪個就好了
; u/ b5 q9 J" m+ w9 O# ]先買家資格審查，結果需要5個工作日出來，出來后就可以做網簽了，這個中介自己在網上填寫，很快就能做好
/ s  I1 H. n" L5 z這步沒有疑問
4 ^- e6 E$ i3 }' T7 n( i: |網簽后，中介約銀行面簽，面簽完了，中介約評估，敗筆在這里，我也是事后才知道了（后來我買房在鏈家操作的，就是提前做評估，我才知道可以這樣，不耽誤時間）
" M) n5 m' O6 f2 X$ V# |" f  O4 j其實評估是可以在簽完購房合同就可以做的。。。但這小中介沒有，做評估到最后出評估報告一般需要5個工作日左右4 n4 }- Z% ]. z4 X. R; K
資格審查也是5個工作日，要是評估和資格審查一起做的話，就不會耽誤時間了。。。
. k3 p. n" X; {這小中介，最后評估沒提前做，而且評估找的什么破評估單位，足足花了10天才評估完。。。耽誤了10天，在跟政策賽跑時，被耽誤了10天，罵人的心的有了，但這時埋怨歸埋怨，還不能跟中介鬧翻，否則得罪了還更麻煩5 e6 E' _* N) S6 X& X  _
評估完后，銀行批貸，這個需要5個工作日，批貸后，可以過戶了，過戶后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10個工作日
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: ^: b. y: b0 Q最后總結寫下，省得看的復雜：: F6 W2 r9 e: r% j4 g" b
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" F( E" v( i. ]9 c手續過程如下：
- e5 ^1 V& L9 A1、簽訂買賣合同
% D' g+ Z! J# p. A: F2、買家做資格審查（同時賣家房做評估)，需要5個工作日出結果) e% o5 _7 J3 z6 B# R
3、網簽合同  w: S: j4 q5 W5 r) S9 {$ p! W/ B
要是全款的話，這時就可以去交稅付房款過戶了
  U6 I8 e) V7 V3 n& C7 T& O, u如果需要貸款，繼續下面的
$ F* p& u" X3 a3 R% d& {. U4、面簽，等銀行批貸，需要5個工作日
; n( f: _  C; L( K8 T5、批貸后，去交稅，交完就可以過戶了
$ b2 M  x  ^- b- ?PS：在出新政這種特殊時刻，銀行面簽完，就可以先交稅了，交完稅，就算出了新政也不怕4 M" l% p* f* u, |3 ?& n. ^4 f4 `

0 Q1 Q5 J! N. T% R# q5 g% M: @( x2 p7 v* D5 s

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6 d0 z( v( j6 e, @7 r- n- e
7 {8 p% i) g  C% Y3 N) }這層寫點什么呢，好好想想。。。當做補充層吧
2 S( J, z8 b" Y1 K話說這么詳細，能評個精華么，我貌似還沒有精華帖呢，雖然我不開團. V( E& y, ~$ e" I/ W# s0 u0 J

5 W; H. s4 x* I7 ?8 ^$ B6 B' y& g6 l0 w: v
有什么問題盡管問吧，等我想到其他問題來補充! g( o: l( l3 b& l, Z( Y4 n
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4 G: r  u9 A# r; G3 ]3 I$ b7 [想到個問題，提醒賣房的注意哦：. H/ \9 z( m& d3 }5 T, s
當心全款買房的人
( a( o* x6 z3 M6 _* k" T因為我換房，特別想碰到全款買房的，這樣辦手續快，但有時候幸福來的太快，當心沖昏了頭。。。. c5 o6 A, P' Y5 l
有天，一中介帶一中年女來看房，走馬觀花地看了會，走了，過半小時，中介說這大姐看中我家房了，要全款買，問能便宜嗎，我說全款買，可以便宜兩萬，但中介了太貴了，要我便宜13萬，也就是215萬，并且說這大姐現在名下有兩套房，現在不符合國家購買房的資格，說她正在賣房，需要等她賣掉了才能辦理過戶手續，但可以先給我全款。。。5 F: R5 f$ j/ V. J* B: R
我立馬警覺，全款給我，不著急過戶，還說只要簽個全款購買合同，不需要網簽什么的，等半年后過戶  N. r$ {) E1 C
換個角度想，假如我買房，全款給了別人，確不過戶，對于買家來說，很大的風險/ H6 m* L% a! G/ m1 b4 |
怎么會出現這種事，立馬想到了，是中介想吃差價，低價買我的房，然后不過戶，利用這半年時間，等找到真的買家，再來找我過戶，這坑人的損招
- H7 K1 Q5 D7 u' ?/ N. E而且這中介被我拒絕后，第2天還來死纏爛打，還說我這房子賣不了多少價，也就215W而已，勸我出手" I; F. r( t2 G3 c" D% _
最后這中介被我拉入黑名單，以后只要是這中介帶的客戶，我一律不讓看房
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又想到個問題，哈哈，想到了就寫點7 i0 f/ Y& E9 h$ e5 B
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3 k7 [; I6 v. a- F3 w: c3 u' Y9 N6 O簽合同確定首付時間：" y& K( A, {2 ?* }5 j3 |& M0 U  Y9 p
對于換房的我來說，需要賣房的錢來當首付，最好要約定早點拿首付，而賣房時，要約定晚點給首付，因為我要收到全部尾款后，買房首付才夠- o  Y6 l3 w% I- L6 z
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* p5 {% U8 _5 ~/ B* k簽合同約定的交鑰匙時間：
; J" G2 Y: B1 M' D) |賣房時，要約定晚點交房，因為我要等買房拿到鑰匙才能騰房，所以一定要算好足夠的時間' Z! O0 z% [7 s/ z' t/ s+ `0 Z
買房時，需要能早拿到鑰匙，但我那房的賣主死活不松口，一定要過戶才給鑰匙，最后沒辦法，我只能妥協2 F0 y9 s) c& V" G
我老公一同事，也是最近買的房，房主就開出霸王條款，要過完戶半年之后才騰房，因為屋里有出租戶，但在大漲的房價面前，也只能忍受，你不買自然有人買，他現在就已經過完戶，但鑰匙沒拿到
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chq0923

) s, y. U' a/ l; c8 R' y- Y, k
; B7 U, ?; v3 e) g& b: e, [這層留著搬家用，等搬完后再來補

chench媽

寶媽太牛了，寫的好詳細啊，想換房的麻麻都來看看，能學到不少經驗

小右的春天

坐等下文，吃了飯快回來寫啊

破繭成蝶0311

期待后續，羊羊媽加油

小樹的草窩

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

淘淘之媽咪

你干了這么一件大事啊

chq0923

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8 {* M$ |( q: z5 }O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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' }. E& @% G/ V基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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9 |$ W6 b( R- F基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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  L9 ~* |. W- `+ }2 ?基本寫完了，謝謝捧場哈

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基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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基本寫完了，謝謝捧場哈
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chq0923

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

有好有壞的，要慎重

zhusinuo

話說lz買房如果要交20%也不是5、6十萬，是差價的20%不是全款的20%哦, ~7 i5 k/ z9 r# S
如果是按全款收是按1%的
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