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寫個長貼，各位慢慢看吧3 s& k$ j* W3 I0 P- v# I- Z

0 ]$ g1 N) U, L; Q8 S3 v剛需理由，換房原因：" ], J: Q, U" y5 d
因為住在天通苑，戶口也在這，這里的教育問題大家都清楚哈，沒有小學中學。。。
; U* w2 c6 b' f( r孩子兩歲了，上學問題出來了，買學區房，但經濟條件很一般，基本沒有存款，親戚也借不到，名下也只有現住的一套房  E. k5 Q0 l* ?9 R
要想買房，只能賣掉現在住的這套，也就是屬于換房的剛需吧8 b2 u3 P& D" b$ V# Z0 J
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分工：
% j3 H, O. p) \, {5 e: J. |' Z4 Z; ]賣房：我操作，因為我全職帶孩子，方便讓客戶來看房
0 w- c! ?  ]9 f6 D+ i  [買房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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& v+ s& z6 q: ]/ e. K5 l1 T賣房要求：事先去了幾個大中介，咨詢售價，比較后，在中介開價的基礎上加了幾萬% f& {9 s+ t1 V: [& V
                 因為是換房，要求手續辦的快點，要求買方只能全款或者是商貸% S* F/ T7 {' M) r% w% T8 u
買房要求：要能上學，好學校買不起，買個一般的吧，又要離上班不太遠，基本鎖定東城西城的北方向- O3 O5 B* o4 A0 e( H% w) N
                  大戶型買不起，至少要求一居吧% A$ w/ m- ^$ u* {. ]
                  但很重要的一點，因為是換房，而且帶著孩子不方便裝修，所以要求是精裝修的，能直接擰包入住的
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最后的成交結果：
2 Q  m& F6 ]0 W賣房時間：2013年2月18日晚上11點，過戶時間：3月19日
% T$ u$ w6 {( T- w買方時間：2013年2月19日晚上7點    過戶時間：4月7日7 ~5 P9 r4 A6 H6 F

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  ?- v. n/ R. X' E. K  R0 u賣房價格：225萬，昌平區天通苑西一區      東西向   3室1廳108平  中裝8 y2 {% e- J# l  S- R3 G( z! s
賣房價格：335萬，西城區馬甸附近  西南向   2室1廳64平   精裝（送全套全新家具家電，有些家具連膜都沒撕開）  
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- |6 x# G# G7 d8 _" W$ m2 W' ]賣房日記：
$ n6 O: l) [4 N8 [3 e3 v/ U6 z1、定售價
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售價是多少呢，先去了鏈家和我愛我家咨詢
5 `' W+ p% v+ U0 s9 q6 k得到的結果是，鏈家說能買到220W，讓我開價225W，我愛我家說，能賣到215W，讓我開價220W) Z9 A1 }, O0 k2 q7 ?" S
最后我在中介基礎上加了3W，在鏈接報了228萬，在我愛我家報了223W3 n9 n) C7 G$ Y0 I* N/ f
第2天，問題來了，我又去門口一小中介問了問，說至少能賣到225萬，而且那人提醒我說，你最好要統一在各中介的報價，否則會出現很多問題，我趕緊跑到我愛我家去改價了，改成了228W) c8 w3 W: t1 o3 x, Z
后來果然出現了一點小問題，就是有中介問我你這是賣223W嗎
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這里提醒下賣房的，要統一在各中介的報價
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2、是否獨家代理: h, s" Z& J+ D4 c0 E: {1 f
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8 e. v3 j6 `! h& ?) k雖然只在兩家中介掛房了，但幾天之內很多中介都知道了這房源，很多中介都問我是否要獨家代理
3 Y3 w; i1 ]- v. B, l. M5 R當時我也在媽網上發帖咨詢了相關問題，得到的答案是最好不要，因為如果出現房價大漲，獨家的話漲得很困難，中介會從中間阻攔，最后我沒選擇獨家代理  f6 n. L" P  a4 b0 B* ~

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6 }* a4 v5 c: ?) j! E$ l但最后成交的是在一家小中介，但成交的過程很糾結啊，拖的時間非常長，耽誤了很多時間，在3月出新政這么揪心的條件下，不斷的催中介快點辦，最后整個過程花了45天，最少拖慢了15天，最后導致我虧損5萬多的稅費，會在后面說明0 b2 }8 G, U: y. X' A$ @+ `

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總結獨家代理優缺點：3 H& {4 K) r, Q9 c
優點：獨家代理沒有過多的騷擾電話，能得到中介的大力推廣，能保證在規定時間內成交，如果成交不了有中介的違約金  ]  f5 K6 j+ H+ y) p
          當然如果要獨家代理，建議選取大中介( {' S; ]  l) O
缺點：不能在其他中介成交，導致看房的買主會少，而且聽說如果要漲價，會比較難1 d/ q7 I2 _. r3 W; J
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PS：我買的這房，是鏈家的獨家代理，賣主對他們的服務還是挺滿意的，而且當初簽合同時，因為我是換房，收款時間慢，當時賣主不想賣我，最后是鏈家的店主跟賣主談了很久，最后同意賣的，這點我還是挺感激的，雖然中介費貴了點，2.7%，一分錢都不讓少。。。
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做飯去了。。。。/ ]2 p* f( Z+ a/ _
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孩子睡著了，繼續哈- f/ a+ j2 Q* A
3、客戶看房& O2 P5 `4 s: ^4 x( x, X" C
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因為家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避開12點-下午3點，但很少有中介遵守，這個很是郁悶，要是獨家代理的話，估計會好點，這個值得提的是，我當時在鏈家的一個叫小林的那登記的信息，每次鏈家約人看房，都得通過小林來聯系我，我同意后才能來看房，這點非常滿意，呵呵，如果在孩子睡覺時間有客戶來，小林會短信給我，問我是否合適，很溫馨O(∩_∩)O哈！, i+ f" n; u4 n+ A4 z- w

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看房其他需要注意的：
( X5 {8 d6 a: F) T5 V一般看到沒有意向的客戶，比如走馬觀花地看看，匆匆地就走，如果他問是否可談價，我一般說不可以( T& Z, G- D* B' q. I$ \
如果還沒有看房，中介就打電話來問是否價格可談，我一般說不可以. V* `4 R$ k# C& x
只有看房很仔細的客戶，來還價，我才答應可談，但我會說便宜的空間不大，但具體能便宜多少，我說等你確定要的時候，咱們再坐下來談，一般如果是真想買的人，他看完房后，一兩天之內一般會叫中介再聯系我的
5 U( R& \6 X* w, i6 f* @0 w( ]" J. N% Y這個是一個中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……# Y% y) J0 L& m0 @) V/ {
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+ {$ k; K, f8 J5 i: |, F4、談價$ t, \, X0 o( R! G0 r% E9 e
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我這房子因為是東西朝向，看中的人還是不那么多的5 v9 R0 H* k! n+ f
所以達到談價這個地步的總共也就只有3家
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第一家：沒還價
/ \( _* A# T( `+ s/ ]' J是個外地買家，想買給在北京的兒子住，跟中介談好第2天來交定金，也跟中介談好留下什么家具的細節，到最后讓中介算總費用，稅費和中介費什么的，這買家說回家去合計錢是否夠，約第2天來交定金
6 j; c7 {1 S" l% U" [7 y結果第2天說不來了，合計后，發現差20萬，不夠。。。。
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第二家：我讓出3萬，出價225W，買家要求222W，沒談攏- S9 N  d' s) Q- x
這家來了7-8口人看房子。。。看完后當時在屋里就跟我談了很久價格，我讓了兩萬226W，買家出價220W，我不同意，走了0 Z, U* p7 K0 ^, y" V1 V% ~
過了半小時，中介來電話，讓我去店里談，說買家很有誠意
5 A% `+ H3 w9 j) U大冬天的傍晚，我抱著孩子去中介談，最后又讓了1W，變成225W了，買家不同意，只出價222W9 \. m- W+ {5 X2 I
我不同意，不同意的價格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房賣掉了，這個時候我時間不夠去買房，買房就得拖到年后，年后政策什么樣，房價什么樣不知道，我寧愿這個最后時刻房子不賣，等過了年再說，最后沒談攏0 J4 }' `+ i4 V; Y- Y; m
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第三家：年后大年初六來看房) P* T$ [+ t9 m" |  w) `
看完當時就說滿意，跟我還價，同樣我讓兩萬，226萬，買家說回去商量下
( f9 ]2 v& b5 i6 h" C第3天后，中介來電話，約我晚上9點談，談到11點多，最后定價225萬，中介提出簽合同，沒曾想買家沒帶定金。。。。: g# W* P. G' `5 H1 \( l' p; }
最后再約第2天，買家要求又是晚上9點。。。累死我算了，白天帶孩子，晚上9點剛好孩子睡著，還要談這大事
8 n; r2 x# v# E) O簽合同，商量各種細節，最后晚上1點多完事。。
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' n# X, f$ V0 M( H/ Y5 h5、定金
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1 O* I/ ]6 p% r. ]225W的房，沒想到買家只同意給4W的定金。。。7 }0 Y1 n7 ?8 r- i5 J7 u5 {8 I( }
這個問題，在一般賣房的是沒什么問題，但我是換房，買家只給我4萬定金，那我買房時也只能給別人4W的定金，這樣如果買我房子的人毀約，我也買不起房，我也必須違約，這樣我把收的定金剛好賠給了賣我房的房主。。。這樣算下來我才不吃虧  ^. L6 w/ [, ^
但城里的房子很走俏，4W的定金根本壓不住房價的飛漲. C6 Q$ n: t- u: q
最后我對買我房子的一通死磕，最后同意給我10W的定金。。。半夜11點多，去取了10W的現金。。
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賣房日記到此為止，比較啰嗦，哈哈，文字組織能力很差，看得頭疼別怪我哦2 X! g. q* A# x6 d

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買房日記
* v+ n8 L- m, o1 z  r8 k& O7 t1、選中介, S7 t' t, J+ G
大家都知道，小中介費用便宜，大中介貴，但我這人膽小，害怕被騙，最后選大中介! v+ Q  F0 B1 ~$ q& V+ ?
開始在鏈家的官網和我愛我家的官網找房源，最后比較的結果是：
1 A: `) m+ n1 E+ J我愛我家有點不靠譜哦，大部分的房源房價都不是最新的，要么是幾個月前的價格，要么就是已經賣掉了，他們網上的房源更新的比較慢
& Z1 y2 \) e# H; H1 T+ I鏈家的房源還是比較靠譜的，一般看中的打電話過去，價格變動不大
8 u7 m0 P# r1 G6 O" J綜合比較，最后選擇在鏈家購買，當然中介費不讓還價，很郁悶
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2、選地點：
: v3 v. h1 u4 t6 y9 a4 @. g9 D考慮到上班的問題，孩子上學的問題，上班離東城更近，但聽說西城教育更好
" d% \, N# L) l: O8 t' F最后綜合地考慮，定的是東城的東北向 和西城往北的方向  K  S+ F9 b* p1 N
: `' |5 D. K' a7 H  @5 I9 b
3、看房
$ D) E; o" [( c$ C# X1 S. e: p先跑到東城的東北方向，實地考察，鎖定幾個小區，大冬天的，洋爸在外跑了一天，導致的結果是感冒1禮拜。。。. f8 @) k: D) [0 J' J9 e) P  G3 e, y% v
每天晚上網上看房源，只要裝修稍微好點的，價格能接受的，一律打電話約看房，O(∩_∩)O~2 M* |# m( {- e  K6 `/ A
先后也看中了不少房子，但都因為我這邊賣房還沒賣掉，遲遲不敢下定
( c1 G, s6 c1 g+ B9 p+ ]其中中間有套房裝修價格都非常滿意，但是有個缺點，是法院拍賣房，中介一直保證沒問題，我膽小，不敢貪這便宜。。。2 B  ~1 h# o9 h. U* G

# M/ {& ?! w  [$ t' I這里提醒下換房的：換房最好要先賣掉手里的，簽了賣房合同，再去簽買房合同，這樣風險小點哦
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3 b/ A& M, l# N0 Q' o) S繼續說看房哈- h$ W% [- Q/ X, q  T' Q' Q
2月18日，終于賣掉了房子，第2天，洋爸就跟打了雞血似的，開始到處看房，最后中介推薦了一套剛推出的新房源，也就是我買的這套房，精裝修完只住了1禮拜，然后空置兩年，送全新家具家電，這個美啊，洋爸在外面遙控我趕緊上網看房源照片，然后趕緊商量是否下定，再經過半小時的商議后，決定拿下
+ E6 k7 ^0 g: h但這套房是獨家的房源，房主要求一周只能周四和周六集體看房，今天才周2，約房主看房，房主不同意，但如果等到周四集體看房，到時候很多買主一起看，肯定會出現坐地起價的情況，最后中介對房主軟硬兼施，說買主非常有誠意，帶著定金來看房的，最后房主來了，我抱著孩子，背著昨天半夜收到的10W現金定金，打車到那，跟我老公匯合，到實地去看了后，非常滿意，立馬要求簽約
$ t/ a+ x4 v. X1 t0 [. Z' v4 ~簽約過程談細節時，房主反悔了，說我這是換房，整個過程太慢，要我賣的房過完戶，買的房才能開始辦手續，很耽誤時間，他拿到房款時間太長，不同意賣過我，而且已經走出中介% V: u% l$ c! N1 q# ]
我很失望啊啊啊 。。。。
. @; _" K& L; K5 X中介安慰我說，在這再等半小時
% h3 w, ], ]" f' {/ f/ y" s  d然后中介的店長出動，去攔住房主，一通思想工作。。。具體說什么不知道，我只知道說了說買主也不容易，為了孩子，大冷天帶著孩子，背著定金來的，非常有誠意買，反正最后工作做通了，繼續簽約。。" O# D, T. d, i% V, F: X
房主雖然同意 賣給我，但也開出了條件，說房價不讓還了，然后一定要過戶了才給鑰匙，雖然他房一直空著2 d! C) M+ D' g% f1 ^
我通通都答應，只要您同意賣，O(∩_∩)O哈哈~
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+ n& N% z! C4 }1 n8 Q  E. r6 z最后晚上7-8點，簽完合同" }% X# K& W9 o/ _2 y6 H' ~! l: U
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5 O& t- M7 D" H9 V
" u2 N5 W, y- y. r/ }買賣房手續
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1、揪心的3月
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) g/ d1 Y" @( ?9 Y" h因為我是換房，先賣掉，再買，按理說是剛需啊，這時政策還沒出呢，2月中旬
% X5 @! o  @, I0 h$ @: i所以最好的方法是，賣房手續先辦，等賣房過完戶后，買房開始辦手續，這樣我就算首套了，可以低稅，還可以使用公積金貸款，很是高興2 o& |  T7 U2 a/ |
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沒想到剛過半月，3月1日來了。。。這個擔心啊，我賣的房是滿5唯一房，買家沒事，但我買的房可不是唯一，這個20%算下來是50-60萬呢，這還得了，嚇的不輕。。。8 r" w% Y* ~( J1 J0 Z
經過跟中介的一番商量后，決定不等賣房手續辦完，就先辦買房手續了，這樣我就只能算2套了，被政策深深地傷害了，多花了5W的稅費，而且2套還只能用商貸，執行1.1倍利率，損失了無數的利息。。。. F  J; A1 @( P- `$ L$ y9 w* e, \  P

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5 z$ o* p5 q! N" h  @整個3月，整天提心吊膽地過日子，不知道這個細則到底哪天出來，也不知道是否會繼續被傷害。。。# J$ e4 {8 Y1 i7 o

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2、買賣房手續5 P, @) n% ?2 }: I, Y
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2 g4 O) L. E( t/ X+ S' k賣房是在一個小中介，這個非常失敗啊，后悔啊3 a5 _2 d5 s& \6 ?7 B% |
小中介還是很不正規，辦手續的過程也不熟練，當然我事先要是知道可以先辦哪個就好了
$ I* I4 R/ i: g( E, v. K2 j先買家資格審查，結果需要5個工作日出來，出來后就可以做網簽了，這個中介自己在網上填寫，很快就能做好
$ j, V$ G7 T0 z3 t. N2 e這步沒有疑問
9 k! I( S1 J! O網簽后，中介約銀行面簽，面簽完了，中介約評估，敗筆在這里，我也是事后才知道了（后來我買房在鏈家操作的，就是提前做評估，我才知道可以這樣，不耽誤時間）8 F6 ~2 `+ Q; M; y
其實評估是可以在簽完購房合同就可以做的。。。但這小中介沒有，做評估到最后出評估報告一般需要5個工作日左右
) z- M2 _! O+ i5 y5 X資格審查也是5個工作日，要是評估和資格審查一起做的話，就不會耽誤時間了。。。( ]3 z" d+ \. v! x/ L
這小中介，最后評估沒提前做，而且評估找的什么破評估單位，足足花了10天才評估完。。。耽誤了10天，在跟政策賽跑時，被耽誤了10天，罵人的心的有了，但這時埋怨歸埋怨，還不能跟中介鬧翻，否則得罪了還更麻煩
9 t4 l) i) }# ]; |, U4 H評估完后，銀行批貸，這個需要5個工作日，批貸后，可以過戶了，過戶后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10個工作日- [! ^5 d7 a! s5 q
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5 A, v$ |$ B5 \# O( O! W最后總結寫下，省得看的復雜：
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$ M& Y% R& s# }) e+ b& }/ ?: t
- H- D8 f2 x; n3 p+ b手續過程如下：
; Z6 r$ I) t2 `6 E' d5 w$ m1、簽訂買賣合同, c+ N: _& }, Y3 `# `$ q, f4 A% x! L
2、買家做資格審查（同時賣家房做評估)，需要5個工作日出結果
7 Q, h# \8 G5 e! }& i- S3、網簽合同
( l. _$ U; x: g( P9 }要是全款的話，這時就可以去交稅付房款過戶了" x1 n6 t( u; ^/ C1 T  F
如果需要貸款，繼續下面的' W; Y4 y9 \! Z% ~
4、面簽，等銀行批貸，需要5個工作日
/ h8 j# {+ b9 ?* Q% Q5、批貸后，去交稅，交完就可以過戶了! R% f. `7 E: N! M5 g) }/ B  v
PS：在出新政這種特殊時刻，銀行面簽完，就可以先交稅了，交完稅，就算出了新政也不怕
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+ M/ W9 C/ U; b/ f/ G! A  z

" y; g% |$ [$ H4 [$ G1 T這層寫點什么呢，好好想想。。。當做補充層吧: s7 F  T0 O/ w8 C# x  |
話說這么詳細，能評個精華么，我貌似還沒有精華帖呢，雖然我不開團7 a) y7 J( X9 W. n/ ~, d2 r% P
; y  u" q; r. v  c
  }' \3 ]0 `" }5 E6 P% n
有什么問題盡管問吧，等我想到其他問題來補充
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* C* I2 r* I1 _0 }想到個問題，提醒賣房的注意哦：
2 ^0 K' T: ?) [2 V當心全款買房的人
3 X* M& `' T4 Z' b3 z% I/ E' |, V1 ^因為我換房，特別想碰到全款買房的，這樣辦手續快，但有時候幸福來的太快，當心沖昏了頭。。。
: V- j/ R+ K: p) T# P有天，一中介帶一中年女來看房，走馬觀花地看了會，走了，過半小時，中介說這大姐看中我家房了，要全款買，問能便宜嗎，我說全款買，可以便宜兩萬，但中介了太貴了，要我便宜13萬，也就是215萬，并且說這大姐現在名下有兩套房，現在不符合國家購買房的資格，說她正在賣房，需要等她賣掉了才能辦理過戶手續，但可以先給我全款。。。
# ^8 U7 j8 F! x我立馬警覺，全款給我，不著急過戶，還說只要簽個全款購買合同，不需要網簽什么的，等半年后過戶
. y& N. ~  X) Q' v. e; V) m$ A* _! s3 L8 D換個角度想，假如我買房，全款給了別人，確不過戶，對于買家來說，很大的風險
( v: w) f& u5 z5 a0 T- T怎么會出現這種事，立馬想到了，是中介想吃差價，低價買我的房，然后不過戶，利用這半年時間，等找到真的買家，再來找我過戶，這坑人的損招
" e* T5 ]$ `+ B3 _1 C0 J而且這中介被我拒絕后，第2天還來死纏爛打，還說我這房子賣不了多少價，也就215W而已，勸我出手
6 p" P/ _% }/ C  P; r9 q: I最后這中介被我拉入黑名單，以后只要是這中介帶的客戶，我一律不讓看房
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6 ]5 q$ a1 q1 Y4 Q又想到個問題，哈哈，想到了就寫點
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6 _7 }) L$ E7 A; N5 k/ u0 o; J8 }( B簽合同確定首付時間：* O8 _6 A2 g) G$ ~+ r/ w2 N
對于換房的我來說，需要賣房的錢來當首付，最好要約定早點拿首付，而賣房時，要約定晚點給首付，因為我要收到全部尾款后，買房首付才夠
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# a7 x. q: u7 g3 b# r% z9 N1 V/ ~+ T! N0 a# e& h; Y0 \' m  h& C$ O" _
簽合同約定的交鑰匙時間：
0 _( ^0 O# h( R! t( a賣房時，要約定晚點交房，因為我要等買房拿到鑰匙才能騰房，所以一定要算好足夠的時間! D: x1 W+ e; W, v
買房時，需要能早拿到鑰匙，但我那房的賣主死活不松口，一定要過戶才給鑰匙，最后沒辦法，我只能妥協& e) p2 E0 B4 F& f& g
我老公一同事，也是最近買的房，房主就開出霸王條款，要過完戶半年之后才騰房，因為屋里有出租戶，但在大漲的房價面前，也只能忍受，你不買自然有人買，他現在就已經過完戶，但鑰匙沒拿到8 [' I6 _+ p6 c" F- f* q( ?

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chq0923

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這層留著搬家用，等搬完后再來補

chench媽

寶媽太牛了，寫的好詳細啊，想換房的麻麻都來看看，能學到不少經驗

小右的春天

坐等下文，吃了飯快回來寫啊

破繭成蝶0311

期待后續，羊羊媽加油

小樹的草窩

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

淘淘之媽咪

你干了這么一件大事啊

chq0923

回復 淘淘之媽咪 的帖子$ k0 }: O9 o' _( s' l3 d3 `( `' T
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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回復 chench媽 的帖子
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: c" X% h5 k2 T4 V7 b% p: @& E基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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) E9 C$ I4 y6 C
基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

回復 破繭成蝶0311 的帖子2 j1 B' c1 s2 B% J2 m* y

! F& F# M6 K/ Y9 s6 W( o基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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; }! g# S1 u5 m$ Y; _* A7 o6 L3 J6 X基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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6 l' b4 l$ P) h* v0 A基本寫完了，謝謝捧場哈
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chq0923

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

有好有壞的，要慎重

zhusinuo

話說lz買房如果要交20%也不是5、6十萬，是差價的20%不是全款的20%哦
/ y8 |! I9 L/ ]  u' k& C  X* g9 A如果是按全款收是按1%的0 q, u# u  t4 o" s# v. {$ U