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寫個長貼，各位慢慢看吧/ P% I( G# z! L% D- p& [
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剛需理由，換房原因：& C7 e! }- W  ?, A" w
因為住在天通苑，戶口也在這，這里的教育問題大家都清楚哈，沒有小學中學。。。- Y3 K( J4 A9 U0 t; _0 V2 v
孩子兩歲了，上學問題出來了，買學區房，但經濟條件很一般，基本沒有存款，親戚也借不到，名下也只有現住的一套房
8 c1 Y2 [" C; P2 A( G: k0 l要想買房，只能賣掉現在住的這套，也就是屬于換房的剛需吧
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分工：4 Z, K- A$ f, X: p9 X
賣房：我操作，因為我全職帶孩子，方便讓客戶來看房
8 ^2 I; Z3 t% Z4 T  W買房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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賣房要求：事先去了幾個大中介，咨詢售價，比較后，在中介開價的基礎上加了幾萬- @' w, w' d# R
                 因為是換房，要求手續辦的快點，要求買方只能全款或者是商貸* N+ T# U- P7 h, D& V
買房要求：要能上學，好學校買不起，買個一般的吧，又要離上班不太遠，基本鎖定東城西城的北方向
4 G# c' `+ H: k" F* w9 g- |                  大戶型買不起，至少要求一居吧
0 k! L4 _) ?6 c- V+ @* E2 M                  但很重要的一點，因為是換房，而且帶著孩子不方便裝修，所以要求是精裝修的，能直接擰包入住的
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4 q) u; ]! F. h6 |& x" i- N5 g最后的成交結果：# q- ?7 \: i; d: J: p' U8 Y
賣房時間：2013年2月18日晚上11點，過戶時間：3月19日
" u. p# O' y2 U* H9 m& M買方時間：2013年2月19日晚上7點    過戶時間：4月7日7 U% D1 ~+ _" A
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賣房價格：225萬，昌平區天通苑西一區      東西向   3室1廳108平  中裝
0 W3 p3 D/ W  w9 n2 i, A賣房價格：335萬，西城區馬甸附近  西南向   2室1廳64平   精裝（送全套全新家具家電，有些家具連膜都沒撕開）  3 h3 v6 K, h1 r/ T( t

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賣房日記：
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售價是多少呢，先去了鏈家和我愛我家咨詢3 y2 u; C9 ~$ k: g2 e7 u
得到的結果是，鏈家說能買到220W，讓我開價225W，我愛我家說，能賣到215W，讓我開價220W
; n  j$ h  _+ b4 r' H; b! q+ T6 g最后我在中介基礎上加了3W，在鏈接報了228萬，在我愛我家報了223W8 n5 [, k2 V7 P4 u
第2天，問題來了，我又去門口一小中介問了問，說至少能賣到225萬，而且那人提醒我說，你最好要統一在各中介的報價，否則會出現很多問題，我趕緊跑到我愛我家去改價了，改成了228W
. }! V  h3 f- r$ J! j9 i. L. e; h! g* [后來果然出現了一點小問題，就是有中介問我你這是賣223W嗎
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這里提醒下賣房的，要統一在各中介的報價
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2、是否獨家代理
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6 W, o0 }) X$ S* L/ W, G& y雖然只在兩家中介掛房了，但幾天之內很多中介都知道了這房源，很多中介都問我是否要獨家代理
" _) @' U1 H" h5 L當時我也在媽網上發帖咨詢了相關問題，得到的答案是最好不要，因為如果出現房價大漲，獨家的話漲得很困難，中介會從中間阻攔，最后我沒選擇獨家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的過程很糾結啊，拖的時間非常長，耽誤了很多時間，在3月出新政這么揪心的條件下，不斷的催中介快點辦，最后整個過程花了45天，最少拖慢了15天，最后導致我虧損5萬多的稅費，會在后面說明
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總結獨家代理優缺點：
4 H; j. H% ]# y% d! w優點：獨家代理沒有過多的騷擾電話，能得到中介的大力推廣，能保證在規定時間內成交，如果成交不了有中介的違約金& \2 F( e4 @, Q2 F* J$ V$ D
          當然如果要獨家代理，建議選取大中介
7 B2 J; M0 u" h# [$ T/ W' T$ J缺點：不能在其他中介成交，導致看房的買主會少，而且聽說如果要漲價，會比較難
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PS：我買的這房，是鏈家的獨家代理，賣主對他們的服務還是挺滿意的，而且當初簽合同時，因為我是換房，收款時間慢，當時賣主不想賣我，最后是鏈家的店主跟賣主談了很久，最后同意賣的，這點我還是挺感激的，雖然中介費貴了點，2.7%，一分錢都不讓少。。。9 m, G5 o( k6 W$ G( O. N

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做飯去了。。。。
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2 T$ V5 U8 u- }- F9 k孩子睡著了，繼續哈
7 X+ s, R4 B: `: }& b9 ]& u/ {6 a% s3、客戶看房
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因為家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避開12點-下午3點，但很少有中介遵守，這個很是郁悶，要是獨家代理的話，估計會好點，這個值得提的是，我當時在鏈家的一個叫小林的那登記的信息，每次鏈家約人看房，都得通過小林來聯系我，我同意后才能來看房，這點非常滿意，呵呵，如果在孩子睡覺時間有客戶來，小林會短信給我，問我是否合適，很溫馨O(∩_∩)O哈！
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看房其他需要注意的：
' a) O' n- g" f- Q一般看到沒有意向的客戶，比如走馬觀花地看看，匆匆地就走，如果他問是否可談價，我一般說不可以
1 B! q! S* S9 g+ m4 Z9 I; p如果還沒有看房，中介就打電話來問是否價格可談，我一般說不可以
4 f9 M# \  i  h( M& {$ g) p" w$ j3 ~只有看房很仔細的客戶，來還價，我才答應可談，但我會說便宜的空間不大，但具體能便宜多少，我說等你確定要的時候，咱們再坐下來談，一般如果是真想買的人，他看完房后，一兩天之內一般會叫中介再聯系我的2 c3 m1 A2 O3 D  D1 l& u1 F
這個是一個中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……# x+ P; S6 @: e# j& v$ a

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4、談價
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我這房子因為是東西朝向，看中的人還是不那么多的
& v3 M) P) a  k所以達到談價這個地步的總共也就只有3家8 e; k/ E/ |7 `! l- y

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第一家：沒還價
" C0 v5 m8 a: A# K3 y是個外地買家，想買給在北京的兒子住，跟中介談好第2天來交定金，也跟中介談好留下什么家具的細節，到最后讓中介算總費用，稅費和中介費什么的，這買家說回家去合計錢是否夠，約第2天來交定金
5 P6 m7 x, a1 u. s結果第2天說不來了，合計后，發現差20萬，不夠。。。。
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第二家：我讓出3萬，出價225W，買家要求222W，沒談攏
( W0 a( r/ \" q7 J! u- B這家來了7-8口人看房子。。。看完后當時在屋里就跟我談了很久價格，我讓了兩萬226W，買家出價220W，我不同意，走了
8 e5 e2 n1 o! f; H  ^, P+ \" Z% V過了半小時，中介來電話，讓我去店里談，說買家很有誠意% h& k5 ]5 h* U+ b$ n
大冬天的傍晚，我抱著孩子去中介談，最后又讓了1W，變成225W了，買家不同意，只出價222W
+ U! o/ M% {9 L我不同意，不同意的價格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房賣掉了，這個時候我時間不夠去買房，買房就得拖到年后，年后政策什么樣，房價什么樣不知道，我寧愿這個最后時刻房子不賣，等過了年再說，最后沒談攏
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/ s( L4 ^# X- H0 Q- _9 |9 S: R第三家：年后大年初六來看房
+ Q$ u1 |: f% {5 }& ~看完當時就說滿意，跟我還價，同樣我讓兩萬，226萬，買家說回去商量下
- f# L! f9 b0 L/ e第3天后，中介來電話，約我晚上9點談，談到11點多，最后定價225萬，中介提出簽合同，沒曾想買家沒帶定金。。。。- t9 i% b% m- @; o0 d
最后再約第2天，買家要求又是晚上9點。。。累死我算了，白天帶孩子，晚上9點剛好孩子睡著，還要談這大事
$ `3 q; O! @# D4 |簽合同，商量各種細節，最后晚上1點多完事。。5 ~% }7 f. h) o) X% E
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5、定金
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+ D* Y5 C$ p9 R  b; R2 k, F225W的房，沒想到買家只同意給4W的定金。。。
% D0 y+ v+ I! L! \6 T: N/ c5 D/ h這個問題，在一般賣房的是沒什么問題，但我是換房，買家只給我4萬定金，那我買房時也只能給別人4W的定金，這樣如果買我房子的人毀約，我也買不起房，我也必須違約，這樣我把收的定金剛好賠給了賣我房的房主。。。這樣算下來我才不吃虧% h% m: I$ I, |' D
但城里的房子很走俏，4W的定金根本壓不住房價的飛漲: U; b- M, K% o% Y' A  f/ o
最后我對買我房子的一通死磕，最后同意給我10W的定金。。。半夜11點多，去取了10W的現金。。
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6 Z$ H- G% G1 I4 Q- \賣房日記到此為止，比較啰嗦，哈哈，文字組織能力很差，看得頭疼別怪我哦$ U  T6 ?9 k# I( j# H( L
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買房日記
1 t5 q1 d( @8 N0 q) q+ Y8 b; R1、選中介
5 p9 ]$ b+ n. ?( ]( p9 z大家都知道，小中介費用便宜，大中介貴，但我這人膽小，害怕被騙，最后選大中介  ^& B! F  Y! F* X$ u9 C  n
開始在鏈家的官網和我愛我家的官網找房源，最后比較的結果是：# O( x7 k0 Z  r" e
我愛我家有點不靠譜哦，大部分的房源房價都不是最新的，要么是幾個月前的價格，要么就是已經賣掉了，他們網上的房源更新的比較慢
% G& h& \* u1 c4 ]; B* C( {鏈家的房源還是比較靠譜的，一般看中的打電話過去，價格變動不大
- j' e2 e, |% X. r/ s( l. ]& c1 G綜合比較，最后選擇在鏈家購買，當然中介費不讓還價，很郁悶9 b( O# u- }% _" f$ Y% y
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2、選地點：
% o; [" X6 A8 c9 }考慮到上班的問題，孩子上學的問題，上班離東城更近，但聽說西城教育更好
+ ?" F  @4 }/ n& G7 D& }( m最后綜合地考慮，定的是東城的東北向 和西城往北的方向
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6 k; R# ^" Y4 y' n' k. a: l8 b$ Z/ i3、看房0 b8 S5 i6 R4 [' A# _
先跑到東城的東北方向，實地考察，鎖定幾個小區，大冬天的，洋爸在外跑了一天，導致的結果是感冒1禮拜。。。
$ T' z) N7 I$ ^/ o2 Q& z- G每天晚上網上看房源，只要裝修稍微好點的，價格能接受的，一律打電話約看房，O(∩_∩)O~+ _/ Q& b& [* R5 D
先后也看中了不少房子，但都因為我這邊賣房還沒賣掉，遲遲不敢下定
$ R9 m( f- i0 n9 d其中中間有套房裝修價格都非常滿意，但是有個缺點，是法院拍賣房，中介一直保證沒問題，我膽小，不敢貪這便宜。。。
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這里提醒下換房的：換房最好要先賣掉手里的，簽了賣房合同，再去簽買房合同，這樣風險小點哦
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3 `3 Q3 r  @* b  M; D- ~# U繼續說看房哈% A* g# Y: W. i# X: X
2月18日，終于賣掉了房子，第2天，洋爸就跟打了雞血似的，開始到處看房，最后中介推薦了一套剛推出的新房源，也就是我買的這套房，精裝修完只住了1禮拜，然后空置兩年，送全新家具家電，這個美啊，洋爸在外面遙控我趕緊上網看房源照片，然后趕緊商量是否下定，再經過半小時的商議后，決定拿下" k1 d& ?( l! p( O  ]! E2 U
但這套房是獨家的房源，房主要求一周只能周四和周六集體看房，今天才周2，約房主看房，房主不同意，但如果等到周四集體看房，到時候很多買主一起看，肯定會出現坐地起價的情況，最后中介對房主軟硬兼施，說買主非常有誠意，帶著定金來看房的，最后房主來了，我抱著孩子，背著昨天半夜收到的10W現金定金，打車到那，跟我老公匯合，到實地去看了后，非常滿意，立馬要求簽約
/ d  y% L4 O6 _  t$ |簽約過程談細節時，房主反悔了，說我這是換房，整個過程太慢，要我賣的房過完戶，買的房才能開始辦手續，很耽誤時間，他拿到房款時間太長，不同意賣過我，而且已經走出中介
' W5 n* @3 U) _( h5 H我很失望啊啊啊 。。。。  T, ^7 d' l3 s# t
中介安慰我說，在這再等半小時
) ]; e- X4 `+ V然后中介的店長出動，去攔住房主，一通思想工作。。。具體說什么不知道，我只知道說了說買主也不容易，為了孩子，大冷天帶著孩子，背著定金來的，非常有誠意買，反正最后工作做通了，繼續簽約。。( R7 C# }8 i, V- k* @
房主雖然同意 賣給我，但也開出了條件，說房價不讓還了，然后一定要過戶了才給鑰匙，雖然他房一直空著
" y  i) N8 j6 g: g/ Q* d我通通都答應，只要您同意賣，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8點，簽完合同2 ~* Y' K% s. s$ m6 g/ B

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- z9 G5 ?/ i. e0 b買賣房手續8 D) @, j0 M$ s

" a# [3 C' b4 d! d1、揪心的3月
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4 T% p# c( c8 W5 ?! I) W; O) g因為我是換房，先賣掉，再買，按理說是剛需啊，這時政策還沒出呢，2月中旬- i+ y! k9 k0 b9 n; b: c; i
所以最好的方法是，賣房手續先辦，等賣房過完戶后，買房開始辦手續，這樣我就算首套了，可以低稅，還可以使用公積金貸款，很是高興4 H: \/ h* a6 j' i
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沒想到剛過半月，3月1日來了。。。這個擔心啊，我賣的房是滿5唯一房，買家沒事，但我買的房可不是唯一，這個20%算下來是50-60萬呢，這還得了，嚇的不輕。。。- i( ]  @4 {. ^( ^$ u! `6 @
經過跟中介的一番商量后，決定不等賣房手續辦完，就先辦買房手續了，這樣我就只能算2套了，被政策深深地傷害了，多花了5W的稅費，而且2套還只能用商貸，執行1.1倍利率，損失了無數的利息。。。
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- }1 `2 @  b6 f! }整個3月，整天提心吊膽地過日子，不知道這個細則到底哪天出來，也不知道是否會繼續被傷害。。。8 Y' U; ]* o5 K5 Q6 o/ c) d

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2、買賣房手續
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賣房是在一個小中介，這個非常失敗啊，后悔啊/ g3 S+ z; N$ w& d4 p0 u
小中介還是很不正規，辦手續的過程也不熟練，當然我事先要是知道可以先辦哪個就好了; s) o! _, T+ ~2 X4 q
先買家資格審查，結果需要5個工作日出來，出來后就可以做網簽了，這個中介自己在網上填寫，很快就能做好
! I0 ?0 U3 r' @, }! y" X* F這步沒有疑問
1 o1 x8 j( R' G網簽后，中介約銀行面簽，面簽完了，中介約評估，敗筆在這里，我也是事后才知道了（后來我買房在鏈家操作的，就是提前做評估，我才知道可以這樣，不耽誤時間）
* k& A* I- P. Q1 n; B6 Q其實評估是可以在簽完購房合同就可以做的。。。但這小中介沒有，做評估到最后出評估報告一般需要5個工作日左右2 y# y4 P1 t$ j! S- [( [( P7 b
資格審查也是5個工作日，要是評估和資格審查一起做的話，就不會耽誤時間了。。。
5 j6 G1 ^  \& `, c: R. |2 f$ W這小中介，最后評估沒提前做，而且評估找的什么破評估單位，足足花了10天才評估完。。。耽誤了10天，在跟政策賽跑時，被耽誤了10天，罵人的心的有了，但這時埋怨歸埋怨，還不能跟中介鬧翻，否則得罪了還更麻煩- M. C3 z& y, ?7 G) \
評估完后，銀行批貸，這個需要5個工作日，批貸后，可以過戶了，過戶后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10個工作日
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最后總結寫下，省得看的復雜：$ u" P' z7 W" y* F: G  o' F

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& _9 N0 M% |" g手續過程如下：3 b/ g8 c8 H+ T3 c: n2 N
1、簽訂買賣合同5 D) Y' Z7 c' N2 `% g! F
2、買家做資格審查（同時賣家房做評估)，需要5個工作日出結果+ D1 [. y' m$ I! q
3、網簽合同
2 R5 h6 V, A! g: t要是全款的話，這時就可以去交稅付房款過戶了# u  g$ G) M4 E' o$ z; D7 b3 T* d
如果需要貸款，繼續下面的; ?# g/ u# |! q" u' I
4、面簽，等銀行批貸，需要5個工作日
3 a( \6 X, }: o% a9 v: f, |5、批貸后，去交稅，交完就可以過戶了. i8 a3 ]( W7 r& H/ w
PS：在出新政這種特殊時刻，銀行面簽完，就可以先交稅了，交完稅，就算出了新政也不怕
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這層寫點什么呢，好好想想。。。當做補充層吧) d1 u& A8 M- |* q! Y
話說這么詳細，能評個精華么，我貌似還沒有精華帖呢，雖然我不開團
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! q+ e+ m1 D2 ~3 N有什么問題盡管問吧，等我想到其他問題來補充
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想到個問題，提醒賣房的注意哦：7 e; ~) f! v; \, E
當心全款買房的人
3 \5 E; A/ s1 q3 B  r8 V因為我換房，特別想碰到全款買房的，這樣辦手續快，但有時候幸福來的太快，當心沖昏了頭。。。+ `+ a# J- S0 o
有天，一中介帶一中年女來看房，走馬觀花地看了會，走了，過半小時，中介說這大姐看中我家房了，要全款買，問能便宜嗎，我說全款買，可以便宜兩萬，但中介了太貴了，要我便宜13萬，也就是215萬，并且說這大姐現在名下有兩套房，現在不符合國家購買房的資格，說她正在賣房，需要等她賣掉了才能辦理過戶手續，但可以先給我全款。。。
  j" ?$ _9 J/ [# A' S- C4 |" C我立馬警覺，全款給我，不著急過戶，還說只要簽個全款購買合同，不需要網簽什么的，等半年后過戶/ ^$ G3 J) s2 C7 |. Z6 |6 l' w6 J
換個角度想，假如我買房，全款給了別人，確不過戶，對于買家來說，很大的風險* m  ?$ {; r3 q9 S- b
怎么會出現這種事，立馬想到了，是中介想吃差價，低價買我的房，然后不過戶，利用這半年時間，等找到真的買家，再來找我過戶，這坑人的損招* T9 J7 E% H3 h( J
而且這中介被我拒絕后，第2天還來死纏爛打，還說我這房子賣不了多少價，也就215W而已，勸我出手' _3 P! D6 o+ b( x7 m
最后這中介被我拉入黑名單，以后只要是這中介帶的客戶，我一律不讓看房! ]0 y% t# `7 A- y; I

7 Z, Y; ~7 |3 F1 r) [* S1 z又想到個問題，哈哈，想到了就寫點6 K3 A3 M) B$ s

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; p0 o; u% _% x7 ^簽合同確定首付時間：) O/ |3 @- v: V- U9 I5 \9 [4 b# r* g
對于換房的我來說，需要賣房的錢來當首付，最好要約定早點拿首付，而賣房時，要約定晚點給首付，因為我要收到全部尾款后，買房首付才夠
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簽合同約定的交鑰匙時間：5 w5 v& [. H1 v$ v2 C8 R
賣房時，要約定晚點交房，因為我要等買房拿到鑰匙才能騰房，所以一定要算好足夠的時間
6 F/ B8 u0 e6 K0 G" |: ]+ K8 i$ u7 N買房時，需要能早拿到鑰匙，但我那房的賣主死活不松口，一定要過戶才給鑰匙，最后沒辦法，我只能妥協
5 W- C) g; p! ^我老公一同事，也是最近買的房，房主就開出霸王條款，要過完戶半年之后才騰房，因為屋里有出租戶，但在大漲的房價面前，也只能忍受，你不買自然有人買，他現在就已經過完戶，但鑰匙沒拿到
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chq0923

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7 C6 r5 X9 Y5 n, h這層留著搬家用，等搬完后再來補

chench媽

寶媽太牛了，寫的好詳細啊，想換房的麻麻都來看看，能學到不少經驗

小右的春天

坐等下文，吃了飯快回來寫啊

破繭成蝶0311

期待后續，羊羊媽加油

小樹的草窩

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

淘淘之媽咪

你干了這么一件大事啊

chq0923

回復 淘淘之媽咪 的帖子. F" X4 w0 Z, d5 X! |* i' Q
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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回復 chench媽 的帖子. E# R, B  Y; ]2 c1 F
3 R' F* ]+ }/ i; Q1 }4 h
基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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基本寫完了，謝謝捧場哈

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' x) L+ N/ R6 a1 L3 i, o基本寫完了，謝謝捧場哈

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% _  z. O4 e8 m- i6 r基本寫完了，謝謝捧場哈

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基本寫完了，謝謝捧場哈
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chq0923

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

有好有壞的，要慎重

zhusinuo

話說lz買房如果要交20%也不是5、6十萬，是差價的20%不是全款的20%哦
+ m* F+ o  ~, {2 g2 J, \如果是按全款收是按1%的
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