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寫個長貼，各位慢慢看吧7 e) U! O' H  S( f
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剛需理由，換房原因：1 y  q$ V- |7 W$ ~' ]
因為住在天通苑，戶口也在這，這里的教育問題大家都清楚哈，沒有小學中學。。。
0 S4 \; R- b4 [! z孩子兩歲了，上學問題出來了，買學區房，但經濟條件很一般，基本沒有存款，親戚也借不到，名下也只有現住的一套房# M, B) S2 _! q2 c9 u. X
要想買房，只能賣掉現在住的這套，也就是屬于換房的剛需吧
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分工：
" N8 y3 ~2 G4 c賣房：我操作，因為我全職帶孩子，方便讓客戶來看房" f" }& O0 d. u, `- D5 ]
買房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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0 U7 b9 ]7 ?7 Q( V賣房要求：事先去了幾個大中介，咨詢售價，比較后，在中介開價的基礎上加了幾萬
4 @, v0 ~  P; L* A( I( V. c                 因為是換房，要求手續辦的快點，要求買方只能全款或者是商貸" P5 s* _7 Q. x8 F/ m3 r2 J
買房要求：要能上學，好學校買不起，買個一般的吧，又要離上班不太遠，基本鎖定東城西城的北方向
7 q% V5 A0 R. H                  大戶型買不起，至少要求一居吧
" g: B$ j( o2 a                  但很重要的一點，因為是換房，而且帶著孩子不方便裝修，所以要求是精裝修的，能直接擰包入住的
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/ A, u/ X5 N1 h" V1 m最后的成交結果：4 F# L2 S/ x* t9 H: o( [
賣房時間：2013年2月18日晚上11點，過戶時間：3月19日( t# T- a' c% {
買方時間：2013年2月19日晚上7點    過戶時間：4月7日- ~0 N- E- H9 a1 h

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賣房價格：225萬，昌平區天通苑西一區      東西向   3室1廳108平  中裝
4 [5 T7 Y+ {3 W* g5 O6 m& }& o賣房價格：335萬，西城區馬甸附近  西南向   2室1廳64平   精裝（送全套全新家具家電，有些家具連膜都沒撕開）  8 B( V4 [1 ~9 R. P5 \

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賣房日記：& X2 m& J$ R$ \+ }' L% a$ J
1、定售價
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售價是多少呢，先去了鏈家和我愛我家咨詢( P9 V  f7 U/ L' i
得到的結果是，鏈家說能買到220W，讓我開價225W，我愛我家說，能賣到215W，讓我開價220W
# ?! V" ~/ a  Y6 t最后我在中介基礎上加了3W，在鏈接報了228萬，在我愛我家報了223W
6 O$ V: ~% y2 r$ x4 Y第2天，問題來了，我又去門口一小中介問了問，說至少能賣到225萬，而且那人提醒我說，你最好要統一在各中介的報價，否則會出現很多問題，我趕緊跑到我愛我家去改價了，改成了228W
: Z. h7 U, a6 ]# a+ g后來果然出現了一點小問題，就是有中介問我你這是賣223W嗎
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這里提醒下賣房的，要統一在各中介的報價$ o, w; w- e. l1 {7 p
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/ Z1 H  ?9 @& d2、是否獨家代理2 y( J4 Z+ g5 ~& s( C, Q( s# d) p

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# x+ |* z) q/ u: ?0 i雖然只在兩家中介掛房了，但幾天之內很多中介都知道了這房源，很多中介都問我是否要獨家代理
  A- I; p3 b2 L# k( I當時我也在媽網上發帖咨詢了相關問題，得到的答案是最好不要，因為如果出現房價大漲，獨家的話漲得很困難，中介會從中間阻攔，最后我沒選擇獨家代理$ t! o6 [0 T  A) j3 G9 m

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* z5 C$ W0 l- a  ~# a但最后成交的是在一家小中介，但成交的過程很糾結啊，拖的時間非常長，耽誤了很多時間，在3月出新政這么揪心的條件下，不斷的催中介快點辦，最后整個過程花了45天，最少拖慢了15天，最后導致我虧損5萬多的稅費，會在后面說明
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總結獨家代理優缺點：  }2 U6 Z( ], r7 i# o# W0 [! ~3 Q
優點：獨家代理沒有過多的騷擾電話，能得到中介的大力推廣，能保證在規定時間內成交，如果成交不了有中介的違約金! R7 \  l1 C+ G2 }1 c5 W
          當然如果要獨家代理，建議選取大中介
! u  G4 E2 q& h9 W7 k( M, ^8 e缺點：不能在其他中介成交，導致看房的買主會少，而且聽說如果要漲價，會比較難9 @" p) i: y) I
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, l2 k9 ^2 ^' v) Z- E% [PS：我買的這房，是鏈家的獨家代理，賣主對他們的服務還是挺滿意的，而且當初簽合同時，因為我是換房，收款時間慢，當時賣主不想賣我，最后是鏈家的店主跟賣主談了很久，最后同意賣的，這點我還是挺感激的，雖然中介費貴了點，2.7%，一分錢都不讓少。。。) Z3 W" q- \0 l, s( ?

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2 s' P1 G9 Q+ b# [- x. v! b- G2 Z# L做飯去了。。。。
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6 P. d9 `# D+ Z! |$ i- N孩子睡著了，繼續哈
" h( V, a: W% u6 }  G: A$ _3、客戶看房2 d/ [; L6 v1 a* I3 p
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因為家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避開12點-下午3點，但很少有中介遵守，這個很是郁悶，要是獨家代理的話，估計會好點，這個值得提的是，我當時在鏈家的一個叫小林的那登記的信息，每次鏈家約人看房，都得通過小林來聯系我，我同意后才能來看房，這點非常滿意，呵呵，如果在孩子睡覺時間有客戶來，小林會短信給我，問我是否合適，很溫馨O(∩_∩)O哈！! C& R& J1 E8 O+ _$ N

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8 H: r' T8 }0 e  K" l! a( m看房其他需要注意的：2 u9 H& H% s. I1 L
一般看到沒有意向的客戶，比如走馬觀花地看看，匆匆地就走，如果他問是否可談價，我一般說不可以  G1 V8 B5 T9 j; U- N
如果還沒有看房，中介就打電話來問是否價格可談，我一般說不可以
  L! B1 ^) h  x- @# z3 f只有看房很仔細的客戶，來還價，我才答應可談，但我會說便宜的空間不大，但具體能便宜多少，我說等你確定要的時候，咱們再坐下來談，一般如果是真想買的人，他看完房后，一兩天之內一般會叫中介再聯系我的. S+ O, v8 j2 o$ W
這個是一個中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……4 o& L: r% O8 I, V- C: Z% \2 w
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4、談價& A9 M4 U/ O4 t- I: }

& A. ?$ T9 P4 C我這房子因為是東西朝向，看中的人還是不那么多的' W# v" B1 W& l4 f; y% p* G
所以達到談價這個地步的總共也就只有3家
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第一家：沒還價2 X2 L3 J3 J' V0 Q9 n9 L4 z
是個外地買家，想買給在北京的兒子住，跟中介談好第2天來交定金，也跟中介談好留下什么家具的細節，到最后讓中介算總費用，稅費和中介費什么的，這買家說回家去合計錢是否夠，約第2天來交定金2 X* G1 }6 O. [' B
結果第2天說不來了，合計后，發現差20萬，不夠。。。。0 \0 q( F# d& k2 T5 H* C

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) A# F4 w0 T4 q0 ^, [第二家：我讓出3萬，出價225W，買家要求222W，沒談攏: _. B) F) x1 R8 ?% R
這家來了7-8口人看房子。。。看完后當時在屋里就跟我談了很久價格，我讓了兩萬226W，買家出價220W，我不同意，走了' A( ?% q* i4 Q' h& Q3 h6 r
過了半小時，中介來電話，讓我去店里談，說買家很有誠意
% P4 t2 L. S0 i. p! L" i大冬天的傍晚，我抱著孩子去中介談，最后又讓了1W，變成225W了，買家不同意，只出價222W: G7 t; k  T% \" Q( i5 q
我不同意，不同意的價格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房賣掉了，這個時候我時間不夠去買房，買房就得拖到年后，年后政策什么樣，房價什么樣不知道，我寧愿這個最后時刻房子不賣，等過了年再說，最后沒談攏
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) ^' I' [1 l& w, U" {$ c第三家：年后大年初六來看房6 e2 M9 `: u9 _% A5 a, ?
看完當時就說滿意，跟我還價，同樣我讓兩萬，226萬，買家說回去商量下
7 ^& w' {1 g' D% s& {" N第3天后，中介來電話，約我晚上9點談，談到11點多，最后定價225萬，中介提出簽合同，沒曾想買家沒帶定金。。。。$ z: g% L8 n1 n* J  B  O! F; Q
最后再約第2天，買家要求又是晚上9點。。。累死我算了，白天帶孩子，晚上9點剛好孩子睡著，還要談這大事
6 }& @4 E  u0 p; `7 [簽合同，商量各種細節，最后晚上1點多完事。。' Q  \" d' ^; u, y4 g8 Y0 |! ]0 N

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7 @3 A/ b6 Y5 n2 w5、定金
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: P( T1 A& S' ~225W的房，沒想到買家只同意給4W的定金。。。1 \  ]+ m# r6 ?, D3 w
這個問題，在一般賣房的是沒什么問題，但我是換房，買家只給我4萬定金，那我買房時也只能給別人4W的定金，這樣如果買我房子的人毀約，我也買不起房，我也必須違約，這樣我把收的定金剛好賠給了賣我房的房主。。。這樣算下來我才不吃虧- b! I% z5 Q5 J8 O: E
但城里的房子很走俏，4W的定金根本壓不住房價的飛漲
2 M1 r' ?0 y! I; V8 p+ z最后我對買我房子的一通死磕，最后同意給我10W的定金。。。半夜11點多，去取了10W的現金。。
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% k4 Q: b! `4 m1 v, W賣房日記到此為止，比較啰嗦，哈哈，文字組織能力很差，看得頭疼別怪我哦
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+ q, |5 x) d! v; |, S買房日記
  F/ |6 w* Q: w1、選中介/ T; f8 r! i: `
大家都知道，小中介費用便宜，大中介貴，但我這人膽小，害怕被騙，最后選大中介/ z! @! }8 P7 l6 E. l
開始在鏈家的官網和我愛我家的官網找房源，最后比較的結果是：
% ^* B2 |/ r6 N% v; m  G8 n我愛我家有點不靠譜哦，大部分的房源房價都不是最新的，要么是幾個月前的價格，要么就是已經賣掉了，他們網上的房源更新的比較慢* O3 M, s' |" ?2 Q
鏈家的房源還是比較靠譜的，一般看中的打電話過去，價格變動不大
3 h6 ]( ]6 a+ H綜合比較，最后選擇在鏈家購買，當然中介費不讓還價，很郁悶
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/ K( n  y1 X$ q& X+ ?2、選地點：
5 a4 p" B; w' j1 f考慮到上班的問題，孩子上學的問題，上班離東城更近，但聽說西城教育更好+ l( C1 a0 y0 i, v6 V6 t9 \8 Z
最后綜合地考慮，定的是東城的東北向 和西城往北的方向: ~9 N! V$ `) Y

0 E+ ^, [3 h; S3、看房! K9 k! }" _# o2 J" G
先跑到東城的東北方向，實地考察，鎖定幾個小區，大冬天的，洋爸在外跑了一天，導致的結果是感冒1禮拜。。。# @9 S4 @. d. M
每天晚上網上看房源，只要裝修稍微好點的，價格能接受的，一律打電話約看房，O(∩_∩)O~
2 Y6 q* c& a- e' c  H先后也看中了不少房子，但都因為我這邊賣房還沒賣掉，遲遲不敢下定
# q! s$ `! q3 \9 n( y! g- v其中中間有套房裝修價格都非常滿意，但是有個缺點，是法院拍賣房，中介一直保證沒問題，我膽小，不敢貪這便宜。。。
1 r1 W7 X1 q- Y, V" [( v( W: Q: L5 w' u! o( H. ]9 m- N  {
這里提醒下換房的：換房最好要先賣掉手里的，簽了賣房合同，再去簽買房合同，這樣風險小點哦
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繼續說看房哈) q8 o# C2 _  P- R6 h0 e
2月18日，終于賣掉了房子，第2天，洋爸就跟打了雞血似的，開始到處看房，最后中介推薦了一套剛推出的新房源，也就是我買的這套房，精裝修完只住了1禮拜，然后空置兩年，送全新家具家電，這個美啊，洋爸在外面遙控我趕緊上網看房源照片，然后趕緊商量是否下定，再經過半小時的商議后，決定拿下
4 b0 C% k1 [: Y4 O5 @; Q9 {- d但這套房是獨家的房源，房主要求一周只能周四和周六集體看房，今天才周2，約房主看房，房主不同意，但如果等到周四集體看房，到時候很多買主一起看，肯定會出現坐地起價的情況，最后中介對房主軟硬兼施，說買主非常有誠意，帶著定金來看房的，最后房主來了，我抱著孩子，背著昨天半夜收到的10W現金定金，打車到那，跟我老公匯合，到實地去看了后，非常滿意，立馬要求簽約/ u' q; k4 D0 T3 _* S9 d& s4 d
簽約過程談細節時，房主反悔了，說我這是換房，整個過程太慢，要我賣的房過完戶，買的房才能開始辦手續，很耽誤時間，他拿到房款時間太長，不同意賣過我，而且已經走出中介& F( G. i  o! k  E# ^/ K( D, \; g
我很失望啊啊啊 。。。。' ?; a: B2 G7 P$ {; X2 |+ P* ^
中介安慰我說，在這再等半小時
+ x0 w" D$ n1 O, @9 j) U) S  ~然后中介的店長出動，去攔住房主，一通思想工作。。。具體說什么不知道，我只知道說了說買主也不容易，為了孩子，大冷天帶著孩子，背著定金來的，非常有誠意買，反正最后工作做通了，繼續簽約。。
9 n1 Q# ?& N  K' U- S) c房主雖然同意 賣給我，但也開出了條件，說房價不讓還了，然后一定要過戶了才給鑰匙，雖然他房一直空著
1 T& E8 g$ u! u2 b* W) k7 Z我通通都答應，只要您同意賣，O(∩_∩)O哈哈~! Y3 c) b' H1 r+ q9 O& b$ c5 _

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; @+ |, p3 U- V$ C7 ?' \最后晚上7-8點，簽完合同9 a- h6 V/ h$ u& e' P
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買賣房手續
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1、揪心的3月
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/ V/ w( L- v+ S( S+ [  o因為我是換房，先賣掉，再買，按理說是剛需啊，這時政策還沒出呢，2月中旬
" M. V9 r  Q  g( F+ n所以最好的方法是，賣房手續先辦，等賣房過完戶后，買房開始辦手續，這樣我就算首套了，可以低稅，還可以使用公積金貸款，很是高興! s7 Z) G9 D6 t) v0 f
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沒想到剛過半月，3月1日來了。。。這個擔心啊，我賣的房是滿5唯一房，買家沒事，但我買的房可不是唯一，這個20%算下來是50-60萬呢，這還得了，嚇的不輕。。。
$ t& s# G0 D7 r7 A9 g9 ?經過跟中介的一番商量后，決定不等賣房手續辦完，就先辦買房手續了，這樣我就只能算2套了，被政策深深地傷害了，多花了5W的稅費，而且2套還只能用商貸，執行1.1倍利率，損失了無數的利息。。。
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整個3月，整天提心吊膽地過日子，不知道這個細則到底哪天出來，也不知道是否會繼續被傷害。。。5 h9 f1 B6 a/ H3 A6 f

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2、買賣房手續
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7 V; P9 n' f% r! P5 y0 u9 X) G: h賣房是在一個小中介，這個非常失敗啊，后悔啊5 G. z) ^5 w% \% g
小中介還是很不正規，辦手續的過程也不熟練，當然我事先要是知道可以先辦哪個就好了1 c& s- h6 N- m/ \( M
先買家資格審查，結果需要5個工作日出來，出來后就可以做網簽了，這個中介自己在網上填寫，很快就能做好
1 }& |. B# j- S- v' j5 K, ?這步沒有疑問4 m9 {9 `: x1 ]0 _
網簽后，中介約銀行面簽，面簽完了，中介約評估，敗筆在這里，我也是事后才知道了（后來我買房在鏈家操作的，就是提前做評估，我才知道可以這樣，不耽誤時間）. B3 M- B* Y, j# [& r
其實評估是可以在簽完購房合同就可以做的。。。但這小中介沒有，做評估到最后出評估報告一般需要5個工作日左右: M3 p1 c, f+ B  a3 j
資格審查也是5個工作日，要是評估和資格審查一起做的話，就不會耽誤時間了。。。
+ l( E8 D, T/ v9 s這小中介，最后評估沒提前做，而且評估找的什么破評估單位，足足花了10天才評估完。。。耽誤了10天，在跟政策賽跑時，被耽誤了10天，罵人的心的有了，但這時埋怨歸埋怨，還不能跟中介鬧翻，否則得罪了還更麻煩
* L' f1 n# x2 t/ G& g評估完后，銀行批貸，這個需要5個工作日，批貸后，可以過戶了，過戶后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10個工作日
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最后總結寫下，省得看的復雜：
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) ]7 H7 l# _6 F9 B手續過程如下：
. V/ s, e" s. C# j  V2 f1、簽訂買賣合同/ ?0 r( N) n6 ^; ^
2、買家做資格審查（同時賣家房做評估)，需要5個工作日出結果! H8 x9 j1 y& ?: z) p) T
3、網簽合同
. O% g; g, _4 }% d& n2 B, Z4 P要是全款的話，這時就可以去交稅付房款過戶了
: d1 k5 L1 A7 k# w6 I# d5 g  e如果需要貸款，繼續下面的
! T* t+ I) J, S4、面簽，等銀行批貸，需要5個工作日: X" @2 `. a% Y
5、批貸后，去交稅，交完就可以過戶了
9 L  e1 ?( |9 K, ?" S( c( v) u9 C$ B; BPS：在出新政這種特殊時刻，銀行面簽完，就可以先交稅了，交完稅，就算出了新政也不怕
# Y% h/ ?) N" B/ r* U- g4 A/ A7 Z9 s: M0 S3 \' z) d. v8 _

5 z: S5 Q& D* f5 [" X8 ?3 y, j  j4 `2 X. l# z2 N" C1 d% R

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這層寫點什么呢，好好想想。。。當做補充層吧& i4 p: @& M. J9 z' g
話說這么詳細，能評個精華么，我貌似還沒有精華帖呢，雖然我不開團6 J" y) q9 f3 D: w% W8 T6 u$ i

2 H) ?, W# w+ V4 F: H; m$ @& G  X7 ^) n, ]! a: f7 |( }2 ~3 [* Z
有什么問題盡管問吧，等我想到其他問題來補充4 g& s/ S: B5 U" l0 `" H

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) W2 B; `/ ^% }' P# Z, A想到個問題，提醒賣房的注意哦：
! I& x7 A) G5 J# f$ e2 s* a2 V' o當心全款買房的人
! A! w8 x; O+ F% u$ C( u因為我換房，特別想碰到全款買房的，這樣辦手續快，但有時候幸福來的太快，當心沖昏了頭。。。! ]: u! t: R) y8 w
有天，一中介帶一中年女來看房，走馬觀花地看了會，走了，過半小時，中介說這大姐看中我家房了，要全款買，問能便宜嗎，我說全款買，可以便宜兩萬，但中介了太貴了，要我便宜13萬，也就是215萬，并且說這大姐現在名下有兩套房，現在不符合國家購買房的資格，說她正在賣房，需要等她賣掉了才能辦理過戶手續，但可以先給我全款。。。
2 u; W+ y5 L4 Y我立馬警覺，全款給我，不著急過戶，還說只要簽個全款購買合同，不需要網簽什么的，等半年后過戶
+ }; r4 W6 C: K0 a* R2 K換個角度想，假如我買房，全款給了別人，確不過戶，對于買家來說，很大的風險& \; m( [! p# I
怎么會出現這種事，立馬想到了，是中介想吃差價，低價買我的房，然后不過戶，利用這半年時間，等找到真的買家，再來找我過戶，這坑人的損招
4 O0 P& B3 _7 D! C1 j而且這中介被我拒絕后，第2天還來死纏爛打，還說我這房子賣不了多少價，也就215W而已，勸我出手8 d- d0 `" {+ C
最后這中介被我拉入黑名單，以后只要是這中介帶的客戶，我一律不讓看房
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/ U( N  }" q) R* F! a4 z+ d6 k又想到個問題，哈哈，想到了就寫點& I* F$ y* _8 s2 R

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簽合同確定首付時間：& o( n+ j% L. t, j- y
對于換房的我來說，需要賣房的錢來當首付，最好要約定早點拿首付，而賣房時，要約定晚點給首付，因為我要收到全部尾款后，買房首付才夠
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簽合同約定的交鑰匙時間：3 E0 {0 ?' W7 g/ {3 ?8 Y$ W
賣房時，要約定晚點交房，因為我要等買房拿到鑰匙才能騰房，所以一定要算好足夠的時間
6 G' n0 b* n$ v" S7 g買房時，需要能早拿到鑰匙，但我那房的賣主死活不松口，一定要過戶才給鑰匙，最后沒辦法，我只能妥協/ u; q- O6 k/ s/ v6 ~1 i% C. W' E
我老公一同事，也是最近買的房，房主就開出霸王條款，要過完戶半年之后才騰房，因為屋里有出租戶，但在大漲的房價面前，也只能忍受，你不買自然有人買，他現在就已經過完戶，但鑰匙沒拿到
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chq0923

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這層留著搬家用，等搬完后再來補

chench媽

寶媽太牛了，寫的好詳細啊，想換房的麻麻都來看看，能學到不少經驗

小右的春天

坐等下文，吃了飯快回來寫啊

破繭成蝶0311

期待后續，羊羊媽加油

小樹的草窩

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

淘淘之媽咪

你干了這么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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9 f& C% ^& G# ?: j( C7 I9 N& W' h3 ]! ]9 |  Z- G" h( C1 ^; K
基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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* {7 [& I) B% t6 e2 d+ W基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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& s- C: n* z) U" I基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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基本寫完了，謝謝捧場哈
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chq0923

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

有好有壞的，要慎重

zhusinuo

話說lz買房如果要交20%也不是5、6十萬，是差價的20%不是全款的20%哦, R9 x9 R# V& y1 K, D% J6 f* ?
如果是按全款收是按1%的
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