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寫個長貼，各位慢慢看吧) Y- V9 t7 V( U+ h$ K
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剛需理由，換房原因：4 \3 X/ S( V  |; r5 Y
因為住在天通苑，戶口也在這，這里的教育問題大家都清楚哈，沒有小學中學。。。
7 t5 _/ |& P! m* \9 m. ~孩子兩歲了，上學問題出來了，買學區房，但經濟條件很一般，基本沒有存款，親戚也借不到，名下也只有現住的一套房
  B9 `8 w! ?: Q8 q$ O8 k要想買房，只能賣掉現在住的這套，也就是屬于換房的剛需吧
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分工：5 e% ~2 x) T/ u- ^! ]6 X
賣房：我操作，因為我全職帶孩子，方便讓客戶來看房9 p0 x: m6 I9 N4 R! W7 S
買房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房- y* h8 V1 o- V

: V- n4 a! f& X* C- P. m2 l/ d賣房要求：事先去了幾個大中介，咨詢售價，比較后，在中介開價的基礎上加了幾萬
4 Q9 m4 R, @% B* o                 因為是換房，要求手續辦的快點，要求買方只能全款或者是商貸( X, m) O+ \( X& n; N
買房要求：要能上學，好學校買不起，買個一般的吧，又要離上班不太遠，基本鎖定東城西城的北方向' O- I2 x1 C, u' O1 N& V' C5 O
                  大戶型買不起，至少要求一居吧
% V; _# a! C" Q$ g                  但很重要的一點，因為是換房，而且帶著孩子不方便裝修，所以要求是精裝修的，能直接擰包入住的
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最后的成交結果：
; y- Y5 ~* l# M/ Y$ j" ?賣房時間：2013年2月18日晚上11點，過戶時間：3月19日0 I0 x3 B' j5 d  x
買方時間：2013年2月19日晚上7點    過戶時間：4月7日
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賣房價格：225萬，昌平區天通苑西一區      東西向   3室1廳108平  中裝- g0 d8 q/ |; r$ {7 E. f, I
賣房價格：335萬，西城區馬甸附近  西南向   2室1廳64平   精裝（送全套全新家具家電，有些家具連膜都沒撕開）  
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賣房日記：
6 x5 l! v- \. L( a* _1、定售價
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售價是多少呢，先去了鏈家和我愛我家咨詢1 Z. I& F+ R0 R
得到的結果是，鏈家說能買到220W，讓我開價225W，我愛我家說，能賣到215W，讓我開價220W
/ v# d7 C1 f8 y$ j4 B7 O2 d最后我在中介基礎上加了3W，在鏈接報了228萬，在我愛我家報了223W
; o' M1 ^" @0 I, G8 {第2天，問題來了，我又去門口一小中介問了問，說至少能賣到225萬，而且那人提醒我說，你最好要統一在各中介的報價，否則會出現很多問題，我趕緊跑到我愛我家去改價了，改成了228W- n, f" _; M; W5 ]5 i' Q$ A
后來果然出現了一點小問題，就是有中介問我你這是賣223W嗎' J5 b: c+ t- c, j  K9 W& g0 i9 u
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1 I# n0 x9 M1 V5 J+ B這里提醒下賣房的，要統一在各中介的報價7 p7 `" q2 _; q) ]2 b5 }2 g# r

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* H7 R! q4 G( M' p  P5 d2、是否獨家代理% I8 x9 u0 L7 v  V

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雖然只在兩家中介掛房了，但幾天之內很多中介都知道了這房源，很多中介都問我是否要獨家代理' n1 O! g  R( z# O
當時我也在媽網上發帖咨詢了相關問題，得到的答案是最好不要，因為如果出現房價大漲，獨家的話漲得很困難，中介會從中間阻攔，最后我沒選擇獨家代理$ F" v% q! P1 ?6 f4 {9 ?

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+ g0 M% c' t8 C3 {) E1 K; u但最后成交的是在一家小中介，但成交的過程很糾結啊，拖的時間非常長，耽誤了很多時間，在3月出新政這么揪心的條件下，不斷的催中介快點辦，最后整個過程花了45天，最少拖慢了15天，最后導致我虧損5萬多的稅費，會在后面說明+ p/ ]: u. i7 N! R
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總結獨家代理優缺點：
1 u: U( ^4 f5 h5 h( y優點：獨家代理沒有過多的騷擾電話，能得到中介的大力推廣，能保證在規定時間內成交，如果成交不了有中介的違約金
! T: h% ~2 _. T1 ?2 p, S          當然如果要獨家代理，建議選取大中介) d$ k7 A- N# ^( Z( ^' j8 K6 ^: h* F
缺點：不能在其他中介成交，導致看房的買主會少，而且聽說如果要漲價，會比較難  ~) t" r( ]0 H  i6 B; [5 t
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! ^( f8 _& ^9 z5 Z) x$ e# ePS：我買的這房，是鏈家的獨家代理，賣主對他們的服務還是挺滿意的，而且當初簽合同時，因為我是換房，收款時間慢，當時賣主不想賣我，最后是鏈家的店主跟賣主談了很久，最后同意賣的，這點我還是挺感激的，雖然中介費貴了點，2.7%，一分錢都不讓少。。。
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做飯去了。。。。  o2 F/ o  Y7 X4 d
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孩子睡著了，繼續哈
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因為家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避開12點-下午3點，但很少有中介遵守，這個很是郁悶，要是獨家代理的話，估計會好點，這個值得提的是，我當時在鏈家的一個叫小林的那登記的信息，每次鏈家約人看房，都得通過小林來聯系我，我同意后才能來看房，這點非常滿意，呵呵，如果在孩子睡覺時間有客戶來，小林會短信給我，問我是否合適，很溫馨O(∩_∩)O哈！
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看房其他需要注意的：7 I5 w7 b% T8 K1 g) C4 g; c% `
一般看到沒有意向的客戶，比如走馬觀花地看看，匆匆地就走，如果他問是否可談價，我一般說不可以0 c& v9 ]6 V; ?. ^) d' i$ r
如果還沒有看房，中介就打電話來問是否價格可談，我一般說不可以) d, V* p8 {$ g
只有看房很仔細的客戶，來還價，我才答應可談，但我會說便宜的空間不大，但具體能便宜多少，我說等你確定要的時候，咱們再坐下來談，一般如果是真想買的人，他看完房后，一兩天之內一般會叫中介再聯系我的5 x) Y! i- ^7 Y7 A
這個是一個中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……4 \" c% x- h3 I% z" [' \+ g

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4、談價
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' x$ O9 h0 F% l+ }  }, S" q  `我這房子因為是東西朝向，看中的人還是不那么多的
. e# ?  X' T) t4 Z, d4 O所以達到談價這個地步的總共也就只有3家7 \1 D3 t8 B) s8 [/ j# O% B

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- i( \1 [4 [8 }5 w! r6 y, x第一家：沒還價
; G% @, U3 Q' ^+ `' J是個外地買家，想買給在北京的兒子住，跟中介談好第2天來交定金，也跟中介談好留下什么家具的細節，到最后讓中介算總費用，稅費和中介費什么的，這買家說回家去合計錢是否夠，約第2天來交定金
! b' C9 g% N& |. `0 ^% }% G' i結果第2天說不來了，合計后，發現差20萬，不夠。。。。/ I$ E" |9 w0 K5 D. o
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第二家：我讓出3萬，出價225W，買家要求222W，沒談攏. y  E  k. G0 r9 x" X% r
這家來了7-8口人看房子。。。看完后當時在屋里就跟我談了很久價格，我讓了兩萬226W，買家出價220W，我不同意，走了
9 ]! L) C) y) Q$ W; A/ r. S, a過了半小時，中介來電話，讓我去店里談，說買家很有誠意7 h: h' a! N. }( |; N
大冬天的傍晚，我抱著孩子去中介談，最后又讓了1W，變成225W了，買家不同意，只出價222W' @# \+ f0 {0 ^8 J/ ]
我不同意，不同意的價格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房賣掉了，這個時候我時間不夠去買房，買房就得拖到年后，年后政策什么樣，房價什么樣不知道，我寧愿這個最后時刻房子不賣，等過了年再說，最后沒談攏
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第三家：年后大年初六來看房3 ^* V& q  k/ q& d% g+ ?* d5 n
看完當時就說滿意，跟我還價，同樣我讓兩萬，226萬，買家說回去商量下
7 S% _8 l" J, r第3天后，中介來電話，約我晚上9點談，談到11點多，最后定價225萬，中介提出簽合同，沒曾想買家沒帶定金。。。。& g. h' w. |9 U8 g
最后再約第2天，買家要求又是晚上9點。。。累死我算了，白天帶孩子，晚上9點剛好孩子睡著，還要談這大事
+ q' z+ B& N6 s' g8 M1 M簽合同，商量各種細節，最后晚上1點多完事。。
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) [" u; o7 l; n, h9 `5、定金% [' {0 o% Q8 y! W8 t- f

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225W的房，沒想到買家只同意給4W的定金。。。
4 i8 m) x/ E& q  z8 f( @% {這個問題，在一般賣房的是沒什么問題，但我是換房，買家只給我4萬定金，那我買房時也只能給別人4W的定金，這樣如果買我房子的人毀約，我也買不起房，我也必須違約，這樣我把收的定金剛好賠給了賣我房的房主。。。這樣算下來我才不吃虧
' I1 W8 \, L1 d! m: Q# T! }3 k但城里的房子很走俏，4W的定金根本壓不住房價的飛漲
+ \1 W/ X/ |, K: [! @! V最后我對買我房子的一通死磕，最后同意給我10W的定金。。。半夜11點多，去取了10W的現金。。7 y! d" k1 }$ h1 ]) s2 M" g. I

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賣房日記到此為止，比較啰嗦，哈哈，文字組織能力很差，看得頭疼別怪我哦
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" K$ R5 N+ B! b8 l% g5 j買房日記
3 r3 |9 ^. {3 A  x; h, Z& y4 i3 j1、選中介* Y$ E$ t! }8 ?% I
大家都知道，小中介費用便宜，大中介貴，但我這人膽小，害怕被騙，最后選大中介
' y$ Y9 o* E" l4 q! Q% ]* h開始在鏈家的官網和我愛我家的官網找房源，最后比較的結果是：
( S6 e' O, \* s我愛我家有點不靠譜哦，大部分的房源房價都不是最新的，要么是幾個月前的價格，要么就是已經賣掉了，他們網上的房源更新的比較慢
/ F+ Z$ \' i/ V0 U: W鏈家的房源還是比較靠譜的，一般看中的打電話過去，價格變動不大. C' C5 C& c, R( Z! v0 Z
綜合比較，最后選擇在鏈家購買，當然中介費不讓還價，很郁悶
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( k/ t8 m" H; n% }+ }- K/ X2、選地點：
% C' D- @# F0 D4 k$ G考慮到上班的問題，孩子上學的問題，上班離東城更近，但聽說西城教育更好
. h5 m# j6 S% l# q- A最后綜合地考慮，定的是東城的東北向 和西城往北的方向. f1 `1 K, G5 i1 ^2 K' d
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3、看房1 n% p. C; I$ X6 d& E
先跑到東城的東北方向，實地考察，鎖定幾個小區，大冬天的，洋爸在外跑了一天，導致的結果是感冒1禮拜。。。
$ v2 a( g9 {! i6 y8 M每天晚上網上看房源，只要裝修稍微好點的，價格能接受的，一律打電話約看房，O(∩_∩)O~4 m  E  ~; [% p" `$ z: \
先后也看中了不少房子，但都因為我這邊賣房還沒賣掉，遲遲不敢下定- g0 b- [/ }3 e/ n
其中中間有套房裝修價格都非常滿意，但是有個缺點，是法院拍賣房，中介一直保證沒問題，我膽小，不敢貪這便宜。。。
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這里提醒下換房的：換房最好要先賣掉手里的，簽了賣房合同，再去簽買房合同，這樣風險小點哦
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" D7 P" _9 y3 Y# X繼續說看房哈
# z( m+ {4 v) j; a; |2月18日，終于賣掉了房子，第2天，洋爸就跟打了雞血似的，開始到處看房，最后中介推薦了一套剛推出的新房源，也就是我買的這套房，精裝修完只住了1禮拜，然后空置兩年，送全新家具家電，這個美啊，洋爸在外面遙控我趕緊上網看房源照片，然后趕緊商量是否下定，再經過半小時的商議后，決定拿下) K( ?# N* J5 x8 c' V5 i* ]
但這套房是獨家的房源，房主要求一周只能周四和周六集體看房，今天才周2，約房主看房，房主不同意，但如果等到周四集體看房，到時候很多買主一起看，肯定會出現坐地起價的情況，最后中介對房主軟硬兼施，說買主非常有誠意，帶著定金來看房的，最后房主來了，我抱著孩子，背著昨天半夜收到的10W現金定金，打車到那，跟我老公匯合，到實地去看了后，非常滿意，立馬要求簽約8 n' V- F% C: V9 x
簽約過程談細節時，房主反悔了，說我這是換房，整個過程太慢，要我賣的房過完戶，買的房才能開始辦手續，很耽誤時間，他拿到房款時間太長，不同意賣過我，而且已經走出中介& g2 p- j7 ^# _, @- {, v
我很失望啊啊啊 。。。。# M6 k5 j% m6 D0 @
中介安慰我說，在這再等半小時2 f# Z) f8 M6 G& ?# l
然后中介的店長出動，去攔住房主，一通思想工作。。。具體說什么不知道，我只知道說了說買主也不容易，為了孩子，大冷天帶著孩子，背著定金來的，非常有誠意買，反正最后工作做通了，繼續簽約。。
1 X/ b) U5 O& K5 ?# I房主雖然同意 賣給我，但也開出了條件，說房價不讓還了，然后一定要過戶了才給鑰匙，雖然他房一直空著
+ h9 ~9 B, b6 _我通通都答應，只要您同意賣，O(∩_∩)O哈哈~
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- N8 ?1 y- G  s2 O8 v最后晚上7-8點，簽完合同/ O8 [* ^0 N1 c0 R2 N
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買賣房手續
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4 u8 W3 M0 u! l5 i7 h0 d1、揪心的3月
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% b# M; _5 J( p. n因為我是換房，先賣掉，再買，按理說是剛需啊，這時政策還沒出呢，2月中旬. T' S( O+ l4 r0 A+ A, x
所以最好的方法是，賣房手續先辦，等賣房過完戶后，買房開始辦手續，這樣我就算首套了，可以低稅，還可以使用公積金貸款，很是高興6 W, z& Z" ?+ @, l

; `5 o2 H3 g3 J4 z! N' k9 M4 l沒想到剛過半月，3月1日來了。。。這個擔心啊，我賣的房是滿5唯一房，買家沒事，但我買的房可不是唯一，這個20%算下來是50-60萬呢，這還得了，嚇的不輕。。。2 R! u5 \! r* G6 n$ b. `
經過跟中介的一番商量后，決定不等賣房手續辦完，就先辦買房手續了，這樣我就只能算2套了，被政策深深地傷害了，多花了5W的稅費，而且2套還只能用商貸，執行1.1倍利率，損失了無數的利息。。。
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整個3月，整天提心吊膽地過日子，不知道這個細則到底哪天出來，也不知道是否會繼續被傷害。。。) W1 ^, A  G2 Z5 R: w- I/ B

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2、買賣房手續
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7 U* X0 X# T6 D9 }/ p, U# K賣房是在一個小中介，這個非常失敗啊，后悔啊  U1 m2 d% k5 b9 t/ W2 _
小中介還是很不正規，辦手續的過程也不熟練，當然我事先要是知道可以先辦哪個就好了
+ z+ E1 w* ]7 L( c4 L' D$ W先買家資格審查，結果需要5個工作日出來，出來后就可以做網簽了，這個中介自己在網上填寫，很快就能做好
" z3 m. `! e$ q# q* [3 K6 p' E這步沒有疑問. g0 K- V2 c+ B; D
網簽后，中介約銀行面簽，面簽完了，中介約評估，敗筆在這里，我也是事后才知道了（后來我買房在鏈家操作的，就是提前做評估，我才知道可以這樣，不耽誤時間）; x. X2 [+ m& q3 G% O# h! F0 w+ G& X
其實評估是可以在簽完購房合同就可以做的。。。但這小中介沒有，做評估到最后出評估報告一般需要5個工作日左右+ z  i2 {% u" Q' H
資格審查也是5個工作日，要是評估和資格審查一起做的話，就不會耽誤時間了。。。2 r! v$ }- x1 ?& j( T
這小中介，最后評估沒提前做，而且評估找的什么破評估單位，足足花了10天才評估完。。。耽誤了10天，在跟政策賽跑時，被耽誤了10天，罵人的心的有了，但這時埋怨歸埋怨，還不能跟中介鬧翻，否則得罪了還更麻煩4 D+ O1 P4 b/ J7 C; e* M
評估完后，銀行批貸，這個需要5個工作日，批貸后，可以過戶了，過戶后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10個工作日# m4 p+ i/ }. h+ n  p% {% T

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最后總結寫下，省得看的復雜：! m+ x% R9 `  e! z
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1 n, c* M) K4 S" r9 {5 |5 f手續過程如下：3 h! Q- b; u! @
1、簽訂買賣合同
# ?' f$ |& U& V( Y% u2、買家做資格審查（同時賣家房做評估)，需要5個工作日出結果3 r9 r  c( C9 \% d0 h
3、網簽合同
5 `, O) _0 \1 d9 p( q4 }& ~要是全款的話，這時就可以去交稅付房款過戶了
3 t% z" R( L  T$ n3 A. `, c8 H8 w5 R如果需要貸款，繼續下面的0 N3 |3 n; ~$ O% ~  `$ ~
4、面簽，等銀行批貸，需要5個工作日
4 b9 S& N2 H' r1 j" Y5、批貸后，去交稅，交完就可以過戶了. @$ q' }0 \. l5 P
PS：在出新政這種特殊時刻，銀行面簽完，就可以先交稅了，交完稅，就算出了新政也不怕- R* L; |5 Z! _6 q; v( ?
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這層寫點什么呢，好好想想。。。當做補充層吧
3 w1 U4 E, l, X; o5 X話說這么詳細，能評個精華么，我貌似還沒有精華帖呢，雖然我不開團
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有什么問題盡管問吧，等我想到其他問題來補充, }1 i2 b+ L- ?( o" n
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) b" U& v+ N0 ^想到個問題，提醒賣房的注意哦：
, ~3 M3 c( l: X! w% w* b7 r8 U6 e, F1 Z當心全款買房的人
; f. b# w& D4 u* l因為我換房，特別想碰到全款買房的，這樣辦手續快，但有時候幸福來的太快，當心沖昏了頭。。。) c: g1 F0 Z; y% z4 k8 s: Z) f
有天，一中介帶一中年女來看房，走馬觀花地看了會，走了，過半小時，中介說這大姐看中我家房了，要全款買，問能便宜嗎，我說全款買，可以便宜兩萬，但中介了太貴了，要我便宜13萬，也就是215萬，并且說這大姐現在名下有兩套房，現在不符合國家購買房的資格，說她正在賣房，需要等她賣掉了才能辦理過戶手續，但可以先給我全款。。。
4 Q; ~, x0 E, i我立馬警覺，全款給我，不著急過戶，還說只要簽個全款購買合同，不需要網簽什么的，等半年后過戶: K; @: t, A1 T( F/ |9 z* E1 X3 t
換個角度想，假如我買房，全款給了別人，確不過戶，對于買家來說，很大的風險
2 n& N) Y3 _' q怎么會出現這種事，立馬想到了，是中介想吃差價，低價買我的房，然后不過戶，利用這半年時間，等找到真的買家，再來找我過戶，這坑人的損招3 }0 a  R( m: z. y" v% \6 P- g  |
而且這中介被我拒絕后，第2天還來死纏爛打，還說我這房子賣不了多少價，也就215W而已，勸我出手
1 a2 {0 i0 G' ]; D* k! B) u2 Q" o( s最后這中介被我拉入黑名單，以后只要是這中介帶的客戶，我一律不讓看房
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4 b# B( T* i7 r* f又想到個問題，哈哈，想到了就寫點
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簽合同確定首付時間：
2 ~, n: }& D% K2 q7 \對于換房的我來說，需要賣房的錢來當首付，最好要約定早點拿首付，而賣房時，要約定晚點給首付，因為我要收到全部尾款后，買房首付才夠
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簽合同約定的交鑰匙時間：4 ]5 |: q& Y  c/ c# V
賣房時，要約定晚點交房，因為我要等買房拿到鑰匙才能騰房，所以一定要算好足夠的時間9 j5 q3 A1 ?5 R2 l+ `9 P
買房時，需要能早拿到鑰匙，但我那房的賣主死活不松口，一定要過戶才給鑰匙，最后沒辦法，我只能妥協7 t- U1 B( O( c$ `% @* D2 b
我老公一同事，也是最近買的房，房主就開出霸王條款，要過完戶半年之后才騰房，因為屋里有出租戶，但在大漲的房價面前，也只能忍受，你不買自然有人買，他現在就已經過完戶，但鑰匙沒拿到1 d/ M" b) r9 D8 @! T5 r+ N* o1 h

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chq0923

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這層留著搬家用，等搬完后再來補

chench媽

寶媽太牛了，寫的好詳細啊，想換房的麻麻都來看看，能學到不少經驗

小右的春天

坐等下文，吃了飯快回來寫啊

破繭成蝶0311

期待后續，羊羊媽加油

小樹的草窩

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

淘淘之媽咪

你干了這么一件大事啊

chq0923

回復 淘淘之媽咪 的帖子
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% I: b) E4 L6 l0 ZO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回復 chench媽 的帖子1 ?. ?/ b4 x8 _' N2 n$ {1 ~
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基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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/ b+ ?6 \* C7 v* e# H) y基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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/ l5 D8 K9 J8 K0 a" z& K& e. A' K基本寫完了，謝謝捧場哈
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chq0923

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

有好有壞的，要慎重

zhusinuo

話說lz買房如果要交20%也不是5、6十萬，是差價的20%不是全款的20%哦% b- g  z( J9 M
如果是按全款收是按1%的
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