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寫個長貼，各位慢慢看吧3 X6 j# i! ~4 }) K3 W. L+ @" P
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剛需理由，換房原因：
3 V% W) F+ ?9 {因為住在天通苑，戶口也在這，這里的教育問題大家都清楚哈，沒有小學(xué)中學(xué)。。。
1 s7 ?3 m( x# N) {孩子兩歲了，上學(xué)問題出來了，買學(xué)區(qū)房，但經(jīng)濟條件很一般，基本沒有存款，親戚也借不到，名下也只有現(xiàn)住的一套房0 ^7 ^+ E7 t' @' r' \$ B
要想買房，只能賣掉現(xiàn)在住的這套，也就是屬于換房的剛需吧
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分工：% R6 P. j. G( N; r
賣房：我操作，因為我全職帶孩子，方便讓客戶來看房/ ^8 w2 Y9 j- \2 r/ F! l" n: j  K
買房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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: z" l1 q9 x6 |& H賣房要求：事先去了幾個大中介，咨詢售價，比較后，在中介開價的基礎(chǔ)上加了幾萬
4 _" Q0 ]; ?( y                 因為是換房，要求手續(xù)辦的快點，要求買方只能全款或者是商貸
' c+ b) ^) |" |! Y0 W+ q買房要求：要能上學(xué)，好學(xué)校買不起，買個一般的吧，又要離上班不太遠(yuǎn)，基本鎖定東城西城的北方向
: k8 V5 n/ \! D2 I+ q: P+ c) N, `                  大戶型買不起，至少要求一居吧( w! F: Q+ V( D! l
                  但很重要的一點，因為是換房，而且?guī)е⒆硬环奖阊b修，所以要求是精裝修的，能直接擰包入住的
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6 v' O; s. T! Y8 q6 d5 L2 U最后的成交結(jié)果：
4 T. r, q- q9 G賣房時間：2013年2月18日晚上11點，過戶時間：3月19日
6 q" k- e" a- T3 F買方時間：2013年2月19日晚上7點    過戶時間：4月7日
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賣房價格：225萬，昌平區(qū)天通苑西一區(qū)      東西向   3室1廳108平  中裝# y( x# h5 ]0 k( d; S0 a7 P/ W3 T% U7 ]
賣房價格：335萬，西城區(qū)馬甸附近  西南向   2室1廳64平   精裝（送全套全新家具家電，有些家具連膜都沒撕開）  7 |. A0 \9 _. e6 k$ z* W
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賣房日記：
% i7 v, C4 p3 o* Q9 F& c9 y0 q1、定售價0 [: {/ d3 Q) E
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售價是多少呢，先去了鏈家和我愛我家咨詢
7 x* u! ^$ I& z$ o7 z得到的結(jié)果是，鏈家說能買到220W，讓我開價225W，我愛我家說，能賣到215W，讓我開價220W
7 ^5 T% [6 u( B# Q最后我在中介基礎(chǔ)上加了3W，在鏈接報了228萬，在我愛我家報了223W
8 i1 o- j7 h& C3 b4 L第2天，問題來了，我又去門口一小中介問了問，說至少能賣到225萬，而且那人提醒我說，你最好要統(tǒng)一在各中介的報價，否則會出現(xiàn)很多問題，我趕緊跑到我愛我家去改價了，改成了228W
' u, s& V" @: A+ G$ r  Q后來果然出現(xiàn)了一點小問題，就是有中介問我你這是賣223W嗎
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& ]1 m) O* p4 |5 d: W$ d這里提醒下賣房的，要統(tǒng)一在各中介的報價
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+ v7 F, g6 r& r% \) @1 ^0 r/ ^% M2、是否獨家代理
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雖然只在兩家中介掛房了，但幾天之內(nèi)很多中介都知道了這房源，很多中介都問我是否要獨家代理
" k0 m6 I; a+ }: F8 K" s- K當(dāng)時我也在媽網(wǎng)上發(fā)帖咨詢了相關(guān)問題，得到的答案是最好不要，因為如果出現(xiàn)房價大漲，獨家的話漲得很困難，中介會從中間阻攔，最后我沒選擇獨家代理
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5 r5 O5 L! _) I+ x2 }9 C( f) r但最后成交的是在一家小中介，但成交的過程很糾結(jié)啊，拖的時間非常長，耽誤了很多時間，在3月出新政這么揪心的條件下，不斷的催中介快點辦，最后整個過程花了45天，最少拖慢了15天，最后導(dǎo)致我虧損5萬多的稅費，會在后面說明
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總結(jié)獨家代理優(yōu)缺點：
9 P! S6 h: ?! C- V& R/ c: K' K優(yōu)點：獨家代理沒有過多的騷擾電話，能得到中介的大力推廣，能保證在規(guī)定時間內(nèi)成交，如果成交不了有中介的違約金6 R3 C+ @; d" l( f" \8 _0 r4 F8 g' O; n8 k
          當(dāng)然如果要獨家代理，建議選取大中介0 k9 Q5 D" Z  C5 I
缺點：不能在其他中介成交，導(dǎo)致看房的買主會少，而且聽說如果要漲價，會比較難
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PS：我買的這房，是鏈家的獨家代理，賣主對他們的服務(wù)還是挺滿意的，而且當(dāng)初簽合同時，因為我是換房，收款時間慢，當(dāng)時賣主不想賣我，最后是鏈家的店主跟賣主談了很久，最后同意賣的，這點我還是挺感激的，雖然中介費貴了點，2.7%，一分錢都不讓少。。。
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- T# A" `# \) E* T$ b3 V做飯去了。。。。% M; E. D# g7 d4 u1 b7 V/ H
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7 p& ?# R( y- R3 S1 a) C孩子睡著了，繼續(xù)哈$ L5 J; J$ F: P7 f) S
3、客戶看房7 y9 D/ r1 O0 H+ o( \/ E1 t
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因為家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避開12點-下午3點，但很少有中介遵守，這個很是郁悶，要是獨家代理的話，估計會好點，這個值得提的是，我當(dāng)時在鏈家的一個叫小林的那登記的信息，每次鏈家約人看房，都得通過小林來聯(lián)系我，我同意后才能來看房，這點非常滿意，呵呵，如果在孩子睡覺時間有客戶來，小林會短信給我，問我是否合適，很溫馨O(∩_∩)O哈！
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0 y. W% c% t7 j6 m8 z2 Q看房其他需要注意的：, E6 f% T. o7 h( x. k7 u
一般看到?jīng)]有意向的客戶，比如走馬觀花地看看，匆匆地就走，如果他問是否可談價，我一般說不可以
0 g' d1 ^4 v  [( \' I  c7 \/ b6 E如果還沒有看房，中介就打電話來問是否價格可談，我一般說不可以
% M9 }1 g4 d# e" J7 C# H/ n# @只有看房很仔細(xì)的客戶，來還價，我才答應(yīng)可談，但我會說便宜的空間不大，但具體能便宜多少，我說等你確定要的時候，咱們再坐下來談，一般如果是真想買的人，他看完房后，一兩天之內(nèi)一般會叫中介再聯(lián)系我的
& H" |: S- e& Z% Q這個是一個中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……( w* E7 x+ `5 J4 d3 y7 A# b" B# p

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$ p* O. V9 g% L0 P& c4、談價3 D6 n% \" y! q6 q
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我這房子因為是東西朝向，看中的人還是不那么多的3 l2 Z9 x; J' z1 [( x
所以達(dá)到談價這個地步的總共也就只有3家
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) B6 I+ s3 _8 U$ T, F2 E第一家：沒還價( F: V$ b' T% j4 b9 @# O* X
是個外地買家，想買給在北京的兒子住，跟中介談好第2天來交定金，也跟中介談好留下什么家具的細(xì)節(jié)，到最后讓中介算總費用，稅費和中介費什么的，這買家說回家去合計錢是否夠，約第2天來交定金6 p+ j$ R3 Y  q8 }# z% v! H
結(jié)果第2天說不來了，合計后，發(fā)現(xiàn)差20萬，不夠。。。。
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第二家：我讓出3萬，出價225W，買家要求222W，沒談攏7 ?! q) O+ m2 q' S% v4 {
這家來了7-8口人看房子。。。看完后當(dāng)時在屋里就跟我談了很久價格，我讓了兩萬226W，買家出價220W，我不同意，走了" \! @" s) K6 ?8 G: I5 j0 F
過了半小時，中介來電話，讓我去店里談，說買家很有誠意1 N, f' p: `3 @
大冬天的傍晚，我抱著孩子去中介談，最后又讓了1W，變成225W了，買家不同意，只出價222W
7 ~, K7 e6 `1 P' J; c1 v( U我不同意，不同意的價格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房賣掉了，這個時候我時間不夠去買房，買房就得拖到年后，年后政策什么樣，房價什么樣不知道，我寧愿這個最后時刻房子不賣，等過了年再說，最后沒談攏5 v. w" |; e/ x- f8 ]0 Y$ U

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第三家：年后大年初六來看房0 E2 L7 ^  t* q" M7 g# _( O$ T  y
看完當(dāng)時就說滿意，跟我還價，同樣我讓兩萬，226萬，買家說回去商量下# c: C- ~0 M( o7 A: g) F
第3天后，中介來電話，約我晚上9點談，談到11點多，最后定價225萬，中介提出簽合同，沒曾想買家沒帶定金。。。。& m% F) l1 F! H! Q  Q
最后再約第2天，買家要求又是晚上9點。。。累死我算了，白天帶孩子，晚上9點剛好孩子睡著，還要談這大事( p# y" R* c( g: [. g9 a% y
簽合同，商量各種細(xì)節(jié)，最后晚上1點多完事。。+ D) @  n' o7 c2 F/ k7 S- c* X. O- V% m

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( b( K5 w& _4 O" Z% }: D; H5、定金
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+ g9 B; Z5 ^: I2 P) B* O$ ?225W的房，沒想到買家只同意給4W的定金。。。
- y  k5 Y$ ~! F6 I: Z這個問題，在一般賣房的是沒什么問題，但我是換房，買家只給我4萬定金，那我買房時也只能給別人4W的定金，這樣如果買我房子的人毀約，我也買不起房，我也必須違約，這樣我把收的定金剛好賠給了賣我房的房主。。。這樣算下來我才不吃虧
# ~$ e: O( v1 G- F9 {但城里的房子很走俏，4W的定金根本壓不住房價的飛漲# A7 @# w( R0 h1 ?% L) o
最后我對買我房子的一通死磕，最后同意給我10W的定金。。。半夜11點多，去取了10W的現(xiàn)金。。
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; P* ]$ }9 `+ y5 n- O9 i2 U, w8 Q賣房日記到此為止，比較啰嗦，哈哈，文字組織能力很差，看得頭疼別怪我哦
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' A9 z$ y  k9 e* S買房日記; E! E+ i4 ]  B1 G
1、選中介2 D$ [) ^0 Z4 I( @2 i* t# d; ?8 C1 P- e. I
大家都知道，小中介費用便宜，大中介貴，但我這人膽小，害怕被騙，最后選大中介8 a# {0 O3 U* p8 H
開始在鏈家的官網(wǎng)和我愛我家的官網(wǎng)找房源，最后比較的結(jié)果是：& L/ H2 {& x/ t% s% q5 W% `
我愛我家有點不靠譜哦，大部分的房源房價都不是最新的，要么是幾個月前的價格，要么就是已經(jīng)賣掉了，他們網(wǎng)上的房源更新的比較慢
$ j+ h6 V$ W  X# ]' H4 P& n7 a( o鏈家的房源還是比較靠譜的，一般看中的打電話過去，價格變動不大
- Q& o/ d2 M+ p* f  U& N0 V綜合比較，最后選擇在鏈家購買，當(dāng)然中介費不讓還價，很郁悶$ c  H! O# D- f, x; C& N+ u; f% V+ A

4 m4 I3 a5 J/ N* c! W9 A4 f2、選地點：- p! T( Q6 W$ y$ ~& i
考慮到上班的問題，孩子上學(xué)的問題，上班離東城更近，但聽說西城教育更好) N" U# ?- P& c: H
最后綜合地考慮，定的是東城的東北向 和西城往北的方向( ~" Z( U% Y8 P' E
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3、看房) @/ P1 t3 h. ~8 Z: L
先跑到東城的東北方向，實地考察，鎖定幾個小區(qū)，大冬天的，洋爸在外跑了一天，導(dǎo)致的結(jié)果是感冒1禮拜。。。
7 ]% Y7 w- N% n6 O每天晚上網(wǎng)上看房源，只要裝修稍微好點的，價格能接受的，一律打電話約看房，O(∩_∩)O~
) f% w  g4 R- l( ]6 [9 M; _先后也看中了不少房子，但都因為我這邊賣房還沒賣掉，遲遲不敢下定! n; L, V7 N1 O. p& b+ ~
其中中間有套房裝修價格都非常滿意，但是有個缺點，是法院拍賣房，中介一直保證沒問題，我膽小，不敢貪這便宜。。。
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這里提醒下?lián)Q房的：換房最好要先賣掉手里的，簽了賣房合同，再去簽買房合同，這樣風(fēng)險小點哦
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繼續(xù)說看房哈
: N" `: L- w# w5 {) f) _2月18日，終于賣掉了房子，第2天，洋爸就跟打了雞血似的，開始到處看房，最后中介推薦了一套剛推出的新房源，也就是我買的這套房，精裝修完只住了1禮拜，然后空置兩年，送全新家具家電，這個美啊，洋爸在外面遙控我趕緊上網(wǎng)看房源照片，然后趕緊商量是否下定，再經(jīng)過半小時的商議后，決定拿下
. I5 c& O; ^5 O: t* }但這套房是獨家的房源，房主要求一周只能周四和周六集體看房，今天才周2，約房主看房，房主不同意，但如果等到周四集體看房，到時候很多買主一起看，肯定會出現(xiàn)坐地起價的情況，最后中介對房主軟硬兼施，說買主非常有誠意，帶著定金來看房的，最后房主來了，我抱著孩子，背著昨天半夜收到的10W現(xiàn)金定金，打車到那，跟我老公匯合，到實地去看了后，非常滿意，立馬要求簽約
. ^- G: j3 k$ O: S簽約過程談細(xì)節(jié)時，房主反悔了，說我這是換房，整個過程太慢，要我賣的房過完戶，買的房才能開始辦手續(xù)，很耽誤時間，他拿到房款時間太長，不同意賣過我，而且已經(jīng)走出中介" X& F/ i- _- e
我很失望啊啊啊 。。。。
' y1 U8 h1 |3 ?! E7 ]中介安慰我說，在這再等半小時( \$ F7 {3 b1 f
然后中介的店長出動，去攔住房主，一通思想工作。。。具體說什么不知道，我只知道說了說買主也不容易，為了孩子，大冷天帶著孩子，背著定金來的，非常有誠意買，反正最后工作做通了，繼續(xù)簽約。。
2 o8 f* V% Z  m$ J5 H房主雖然同意 賣給我，但也開出了條件，說房價不讓還了，然后一定要過戶了才給鑰匙，雖然他房一直空著
' Q. j! d5 M  A/ H我通通都答應(yīng)，只要您同意賣，O(∩_∩)O哈哈~! {  t4 R1 q2 z$ M, Z" r( Y+ |
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5 D+ `5 }2 O$ b$ }! }, P7 O最后晚上7-8點，簽完合同/ c" k& v0 P6 _8 R
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買賣房手續(xù)
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1、揪心的3月
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7 T4 [) [- T5 l因為我是換房，先賣掉，再買，按理說是剛需啊，這時政策還沒出呢，2月中旬
: {* v4 c4 R" @! m+ ]1 O所以最好的方法是，賣房手續(xù)先辦，等賣房過完戶后，買房開始辦手續(xù)，這樣我就算首套了，可以低稅，還可以使用公積金貸款，很是高興. O5 V' B$ _5 ?
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沒想到剛過半月，3月1日來了。。。這個擔(dān)心啊，我賣的房是滿5唯一房，買家沒事，但我買的房可不是唯一，這個20%算下來是50-60萬呢，這還得了，嚇的不輕。。。
# Z; L1 G- u' \* P經(jīng)過跟中介的一番商量后，決定不等賣房手續(xù)辦完，就先辦買房手續(xù)了，這樣我就只能算2套了，被政策深深地傷害了，多花了5W的稅費，而且2套還只能用商貸，執(zhí)行1.1倍利率，損失了無數(shù)的利息。。。. M. I# P, Z4 J  d$ o
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) S# t- a8 H, E3 n, O2 d; P整個3月，整天提心吊膽地過日子，不知道這個細(xì)則到底哪天出來，也不知道是否會繼續(xù)被傷害。。。4 J: \& F3 s6 A+ U

1 L/ G; J6 E% Y
2 V: K" \4 K) V3 v( n9 f2、買賣房手續(xù)
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  \0 [1 X# {) J( d: l# u& H賣房是在一個小中介，這個非常失敗啊，后悔啊2 ~- C: N- e2 w
小中介還是很不正規(guī)，辦手續(xù)的過程也不熟練，當(dāng)然我事先要是知道可以先辦哪個就好了0 X0 @3 j- U& r9 i6 s$ ^
先買家資格審查，結(jié)果需要5個工作日出來，出來后就可以做網(wǎng)簽了，這個中介自己在網(wǎng)上填寫，很快就能做好/ f6 z" y! K% J* n: g0 T! n
這步?jīng)]有疑問" H6 s8 n; p2 {2 Z0 y4 D
網(wǎng)簽后，中介約銀行面簽，面簽完了，中介約評估，敗筆在這里，我也是事后才知道了（后來我買房在鏈家操作的，就是提前做評估，我才知道可以這樣，不耽誤時間）$ e# o( p9 q' a& S' z7 f4 ]  _# F+ L
其實評估是可以在簽完購房合同就可以做的。。。但這小中介沒有，做評估到最后出評估報告一般需要5個工作日左右
. p" O2 {! g0 _, f% x' G資格審查也是5個工作日，要是評估和資格審查一起做的話，就不會耽誤時間了。。。0 k1 b" p3 m3 T
這小中介，最后評估沒提前做，而且評估找的什么破評估單位，足足花了10天才評估完。。。耽誤了10天，在跟政策賽跑時，被耽誤了10天，罵人的心的有了，但這時埋怨歸埋怨，還不能跟中介鬧翻，否則得罪了還更麻煩' F6 b) n7 O3 z. M) K$ ~( I
評估完后，銀行批貸，這個需要5個工作日，批貸后，可以過戶了，過戶后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10個工作日
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最后總結(jié)寫下，省得看的復(fù)雜：
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手續(xù)過程如下：* L6 {6 c& b. @5 p; G, |8 J  u: E: v
1、簽訂買賣合同
* }+ P" A" ]2 I# S2、買家做資格審查（同時賣家房做評估)，需要5個工作日出結(jié)果
1 _0 h9 P, M; c& a6 a. h& u3、網(wǎng)簽合同
% C8 R2 f% P5 ~, M要是全款的話，這時就可以去交稅付房款過戶了
, Z# V4 ]% C" B: S* q3 A! |如果需要貸款，繼續(xù)下面的
9 s* {- ^6 l9 ^1 t. ~4、面簽，等銀行批貸，需要5個工作日) R7 I* f% a1 F& M9 H4 O, q
5、批貸后，去交稅，交完就可以過戶了! {5 n' n- Z  x% t; ~7 J
PS：在出新政這種特殊時刻，銀行面簽完，就可以先交稅了，交完稅，就算出了新政也不怕
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* y0 k/ Z9 D* c" D6 q. K: e

3 J' L- O1 n  Y! C% x/ G0 ~9 A8 X這層寫點什么呢，好好想想。。。當(dāng)做補充層吧  W* f! I6 |9 T2 V
話說這么詳細(xì)，能評個精華么，我貌似還沒有精華帖呢，雖然我不開團0 U. n0 O. d& {. s8 w' C

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2 d& u( V: {, f有什么問題盡管問吧，等我想到其他問題來補充
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想到個問題，提醒賣房的注意哦：
, |3 A4 |6 q6 ^; M當(dāng)心全款買房的人
, x7 R- m' v3 G2 X! X& d因為我換房，特別想碰到全款買房的，這樣辦手續(xù)快，但有時候幸福來的太快，當(dāng)心沖昏了頭。。。
  C0 w4 N8 u2 G/ J2 T有天，一中介帶一中年女來看房，走馬觀花地看了會，走了，過半小時，中介說這大姐看中我家房了，要全款買，問能便宜嗎，我說全款買，可以便宜兩萬，但中介了太貴了，要我便宜13萬，也就是215萬，并且說這大姐現(xiàn)在名下有兩套房，現(xiàn)在不符合國家購買房的資格，說她正在賣房，需要等她賣掉了才能辦理過戶手續(xù)，但可以先給我全款。。。7 {+ C% z$ x; {. X$ w, f
我立馬警覺，全款給我，不著急過戶，還說只要簽個全款購買合同，不需要網(wǎng)簽什么的，等半年后過戶
" a7 S8 U# M9 a" A: ]$ e換個角度想，假如我買房，全款給了別人，確不過戶，對于買家來說，很大的風(fēng)險
! ~9 ~8 X4 K- V& D( ?怎么會出現(xiàn)這種事，立馬想到了，是中介想吃差價，低價買我的房，然后不過戶，利用這半年時間，等找到真的買家，再來找我過戶，這坑人的損招. e9 f) u6 q- a1 ^( g
而且這中介被我拒絕后，第2天還來死纏爛打，還說我這房子賣不了多少價，也就215W而已，勸我出手
, @9 e; G/ \# i5 E" [最后這中介被我拉入黑名單，以后只要是這中介帶的客戶，我一律不讓看房( n1 j/ l( |5 i# x& T  h0 }
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又想到個問題，哈哈，想到了就寫點
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簽合同確定首付時間：  n* d+ w' v2 Q) W- b
對于換房的我來說，需要賣房的錢來當(dāng)首付，最好要約定早點拿首付，而賣房時，要約定晚點給首付，因為我要收到全部尾款后，買房首付才夠+ U. j; h, Z5 x  g+ u( i5 ]/ D
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簽合同約定的交鑰匙時間：# t+ b! h1 y$ j5 p1 i- |! a7 e
賣房時，要約定晚點交房，因為我要等買房拿到鑰匙才能騰房，所以一定要算好足夠的時間8 g; c  ~6 X! ]/ }, E& l
買房時，需要能早拿到鑰匙，但我那房的賣主死活不松口，一定要過戶才給鑰匙，最后沒辦法，我只能妥協(xié)8 S5 `0 t4 s, ~' b* Y0 k
我老公一同事，也是最近買的房，房主就開出霸王條款，要過完戶半年之后才騰房，因為屋里有出租戶，但在大漲的房價面前，也只能忍受，你不買自然有人買，他現(xiàn)在就已經(jīng)過完戶，但鑰匙沒拿到! n4 L  R9 K, {7 P& p3 s

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chq0923

0 F' S. @- W" B7 h# @5 G& G& f
+ Q  C4 |3 z# y9 N這層留著搬家用，等搬完后再來補

chench媽

寶媽太牛了，寫的好詳細(xì)啊，想換房的麻麻都來看看，能學(xué)到不少經(jīng)驗

小右的春天

坐等下文，吃了飯快回來寫啊

破繭成蝶0311

期待后續(xù)，羊羊媽加油

小樹的草窩

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

淘淘之媽咪

你干了這么一件大事啊

chq0923

回復(fù) 淘淘之媽咪 的帖子
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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回復(fù) chench媽 的帖子$ t/ Z% y1 O/ i3 k( v
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基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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基本寫完了，謝謝捧場哈

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( N. z- `: r7 N8 e9 R基本寫完了，謝謝捧場哈

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% L; q: g# ]3 n- b基本寫完了，謝謝捧場哈! x5 l' C5 ?- ~  x
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chq0923

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

有好有壞的，要慎重

zhusinuo

話說lz買房如果要交20%也不是5、6十萬，是差價的20%不是全款的20%哦; M% F) M; j- T9 ?3 J
如果是按全款收是按1%的+ b7 _. w" C4 x  q- {" ]3 H, ?